業主

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上期介紹了各種汽車保險，今期想討論一下關於租屋的保險金。租過房子的人都知道，和業主簽租約的時候，租客通常需要交付「按金」或「保險金」給業主，以保障租客保護物業及遵守租約條款；待租約期滿，業主才會將按金無息退還給租客。法例對按金的金額並無任何規定，最常見是半個月或一個月的租金，作為按金數目的標準。另外有些業主向租客收取不退還的清潔費，這有別於可退還的「押金」或「按金」。

物業是屬於業主的資產，如果在租約期內物業受到任何設損壞（除非由於正常損耗所致），租客都得負責維修；若由業主代租客維修，業主可從按金扣除墊支的費用。另一方面，業主可從按金扣除租客的欠租以及其他拖欠的雜費。

業主和租客經常在退還按金的時間和書面上出現糾紛。法例規定，在租客遷出後十四天內，業主必需把全部按金退還給租客，或以書面知會租客，列出一份損毀財物的清單。所以租客應該把新地址盡早交給業主，以及通知郵局把信件轉到新地址，避免業主以找不到租客為理由。假如業主在十四天內不採取上述任何行動的話，業主必需將全部按金退還給租客，不管業主有沒有理由扣下按金也好。

在租約期內，租客對物業享有「絕對擁有權」，業主不能隨意檢查物業有沒有任何損壞。所以到租客遷出之後，業主應馬上進行詳細檢查，有損壞的話必需在十四天內知會租客，否則租客可入稟小額錢債法庭，向業主追討欠金。

為了保障自己的利益，租客在入住前應該訂立租約，與業主一同檢查物業，並列出一份有關物業狀況的清單，以及錄影；可能的話，最好找一個証人和租客一同檢視物業。十四天過後，如果業主沒有退回按金，租客可寫信給業主要求退款；若仍沒有回音的話，便只有把業主拉上公堂。

最後順便一提，按金和租金是兩回事，所以除非租約有所訂明，租客不可將已付的按金，視作租約完結前的租金而拒絕交租，否則即屬違約。

西雅圖最具社會主義意識的市議員薩旺又提出保護租客的新法令，要求在冬天時，不管是任何因由，業主不可以下逐客令，要求租客搬離。倘若立例成法，除了是令西雅圖提升十五元時薪，她也是令西雅圖成為全美國第一個如此保障租客權益的城市。

薩旺提出的免驅逐時段相當長，由每年十一月至第二年的三月共五個月，佔了差不多半年時間。換言之，業主又要多忍氣吞聲，讓租戶可以為所欲為五個月。原因祗是基於人道立場。但這個百分之一百祗偏坦於惠及租客的情況，對業主絲毫不作出任何酌情考量，祗會令業主們費盡思量想辦法對抗。

業主與租客的關係基本上是對等的，雙方應履行對等的租住條例為主，而不是針對誰富有就要多做額外免費提供，誰貧窮就可以要作出額外無責索求。薩旺提倡冬天太冷不能逐客，這祗是從人情⻆度考量，但這份情面是否應該由業主來支付，則應該另有考究。

薩旺要求西雅圖的富人都要照顧西雅圖少數弱勢社群，共享財富，不讓他們流浪街頭；唯這些都是西雅圖市政府的工作，她可以要求官民合作，但不應該將責任全部轉嫁在業主身上。

西雅圖其實已有足夠的條文去保護租客。業主也是商人，而不是任勞任怨無酬的社會公僕或大慈善家。喜歡樂善好施者，可以隨意開放他們的家門，回饋社會。但對小業主來說，他們可能是依靠收租過日子，有苦自己知。政府就不要強人所難了。

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上期介紹了有關業主和租客的法定責任，今期討論一下由誰來負責維修住宅。

本州的「業主與租客條例」對每方都規定有維修的責任。例如業主必需遵照特定的建築物及地方條例來維修住宅，共用地方保持清潔及安全，設施及電器均運行正常；由第三者或自然引起的損壞一般是業主的責任，除非是租客的疏忽所致。

另一方面，租客有責任保持單位清潔及安全，而不可故意地或疏忽地損毀或移走單位內任何物品。若有嚴重損壞地方，租客有責任以書面通知業主。業主一旦接獲通知，必需在合理的時間內進行修理，除非環境不許可。法例一般規定業主在接到書面通知後：

一、在廿四小時內恢復水源或暖氣，或對危及生命的情況採取補救的行動。

二、在廿四小時內供給冷、熱水、電或暖氣。

三、在七十二小時內修理對水管、電冰箱或電爐等較嚴重的損壞。

四、在十天內進行其它修理。

如果業主不能在上述時間內進行修理而迫使租客自行修理的話，可以從租金中扣除修理費。根據「修理與扣租」條例，租客必需先以書面通知業主，並寄以合理的修理費估價單，修理費不能超過特定的限度，修理要待一定的等候期結束後才能展開。一般來說，租客若自己進行修理的話，每年最多可扣除達一個月的租金作為補償，每次不超過半個月租金；若需要由有執照的技工來修理，租客在十二個月的期間內最多可扣除達兩個月的租金，

最後順便一提，在本州大部份地方，業主不需要任何理由可在租約滿期20天前要求租客搬出。西雅圖市卻不一樣，業主必須有正當的理由才可要求租客搬出，如欠租、不守約、或出售物業等。

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目前全國的趨勢是，租屋的人越來越多，apartment如雨後春筍，到處湧現，華盛頓州也不例外。所以身為業主或租客，都應該了解多些有關業主與租客的華盛頓州條例；不過，西雅圖市另外附加有它自己的一套條例，在某些方面比州法還要嚴格一些。

業主有甚麼法定責任？

擁有出租物業，自是人生得意事。但身為業主，要顧及的事著實不少，一不小心，便會有犯官司之虞。出租住宅樓宇的業主，最基本的責任是提供一個適宜人居住的地方，以及遵守租約的條款。出租了住宅之後，業主不能去如黃鶴 — 除非有代理人代其處理租務，且必須能隨時接獲租客的投訴。此外，業主還有以下責任：

＊遵守建築物條例。

＊維修屋頂、牆壁及其它樓宇結構。

＊保持共用地方清潔及安全。

＊提供足夠暖氣及水（冷、熱）、電。

＊提供適當門鎖。

＊維修住宅內的電器。

＊履行當地法例所規定的責任。

業主若不履行其責任租客有以下三種補救辦法：

（一）租客有權終止租約，在書面通知業主後遷出住宅。

（二）提起訴訟或仲裁的程序。

（三）自己進行有限度的修理，費用從租金中扣除。

不過，租客必需在沒有拖欠租金及用書面通知業主有關損壞的情況下，才可運用上述權利。

租客有甚麼法定責任？

本州法例雖然基本上傾向保障租客，租客亦有不少責任。最基本的是交租和遵守租約條款。一般來說，租客必需：

＊保持單位清潔及衛生。

＊避免任何損壞。

＊適當處置單位內的垃圾。

＊適當使用住宅的電器及附屬品。

＊遷出後把住宅回復到原來的狀況。

＊遵守當地法例所規定的責任。

租客若不履行租約的條款或違反「業主與租客條例」，業主可提出「非法佔有」程序，或其它逐客的法律行動。如果租客對住宅管理不當，業主除了可向法庭申請「迫遷令」之外，還可把修理單寄給租客，以及循法律途徑，向租客追討、補償或強制租客履行租約條款。

下期將會討論在租賃期間由誰來負責維修住宅。