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法律淺談:什麼是「信託擔保証書」 Deed of Trust

August 1, 2019 by Hao Yi Xu Leave a Comment

LAW OFFICES OFDENNIS LAM
315 5th Ave. S., #882
Seattle, WA 98104
TEL:206-682-9233
FAX:206-223-7599
E-mail:dennis@dennislam.com
網頁:www.dennislam.com

本文亦將刊載於林滋強律師網頁,請查看www.dennislam.com

通過貸款置屋的人,大概都見過一份所謂的Deed of Trust或「信託擔保証書」,這是最通用的房產抵押方式,但真正了解這份文件的性質的人可能不多。

其實這是一份用來找第三者來託管房產,以保証債務得以清償的證書;換句話說,它充其量只是一份抵押或擔保契約,與產權轉換完全無關,因為用房子作抵押來借錢的是買方,賣方簽了契據,得了錢,責任便算完了。「信託擔保証書」純料是用來表達借貸人(買方)和債主的法定關係的。

「信託擔保証書」究竟是怎麼回事呢?前面說過,那是一種抵押方式,只不過這種方式牽涉了三方(賣方沒有份兒)– 借貸人(即買方)、貸款人,和受託人(Trustee)。不難理解,貸款人(一般是銀行)要有房產做抵押,才願意借錢給買方買房子,如果這兩方選擇「信託擔保証書」的方式,借貸人或買方便需把房產在名義上託給第三者(中立的受託人),作為清償貸款的擔保。如果借貨人不履行債務的話,即由受託人出面公開售賣受押房產以清償債務。換言之,貸款人(通常是銀行)是信託的受益人,受託人僅為中間人而已,沒有任何房產權益。

誰可以當受託人呢?答案是幾乎任何神智清醒的成人都可以,但通常是由受益人的職員(例如銀行家、產權保險公司的總裁等)擔當的。其基本責任有二:

(一)如果借貸人或買方還清債務那便最簡單了,憑著貸款人持有借貸人的借據(promissory note),債務還清了,貸款人便需將「信託擔保証書」及借據交給信託人,並將「交還產權請求」寄給受託人,請求後者把產權交還給借貸人。實際上,正如我剛才說過,受託人根本未擁有過產權,其真正的意思是取銷抵押。受託人接到通知之後,就將所謂 「產權完全交還」(Full Reconveyance)簽給借貸人,意即從此你走你路,我走我路了。

(二)但是,若借貸人或買方賴債的話,那受託人的責任便複雜多了。在這種情況之下,貸款人通常不會持著借據上法庭向借貸人追債,(其實想告也不可能,因為本州法律規定,若借貸人或屋主賴債的話,貸款人不能對其起訴並追究其個人財產,而只能把房產出售來抵債。)而寧願要受託人出售借貸人抵押的房產,以售價抵債債務。身為受託人,法律規定不能偏幫任何一方,處事要公道,所以即使受託人跟貸款人有關係,亦斷不能胡來,否則很容易輪到自己債務纏身。

這就是為什麼本州的貸款人喜歡用「信託擔保証書」的抵押方法,因為有中間人(受託人)主持公道,便不需要法庭來干預了。當然,買方可以直接把房產抵押給貸款人,可是如此一來,便麻煩多多,因為這樣一來法庭恐怕貨款人會欺負買方,所以規定買方賴債時貸款人必需向法庭申請,並且在法庭監督之下,才可把房產出售,以抵償債務。有受託人的話便不需法庭插手。

故此,在這種抵押方式之下,賣方完全沾不上邊。「信託擔保証書」必需向政府登記,登記後原件有沒有也就無所謂了。至於借據,當然由貸款人珍而重之,遺失了的話就沒法向借貸人追債;但那也不打緊,因為貸款人仍然有房產作為抵押。

說了這麼多,其實我也只對「信託擔保証書」作了最基本的介紹,但望讀者能夠明白這種文件的作用,以後碰到至少不會不知所云。

Filed Under: 副刊, 法律, 首要 Tagged With: 信託擔保証書, 借貸人, 房產, 房產抵押, 貸款

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