根據美國消費者聯合會（Consumer Federation of America, CFA）倡導者的警告，聯邦住房金融局（FHFA）提出的一項擬議新規，若降低房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的可負擔住房目標，可能會使首次購房者獲得抵押貸款變得更加困難。
FHFA 通常每三年更新一次這兩大抵押貸款融資巨頭的住房目標，最近一次是在 2024 年。然而，由川普任命的新任 FHFA 局長比爾·普爾特（Bill Pulte）在本月早些時候提出了一項週期中途的修改提案，旨在調整 2026 年至 2028 年的住房目標。
CFA 住房主管莎倫·科內利森（Sharon Cornelissen）在一份報告中警告：「這項新提案將使我們的住房危機惡化，並進一步限制獲得房屋所有權的機會，特別是對首次購房者而言。」
房利美和房地美負責從貸款機構手中購買抵押貸款，並通過證券化等方式，幫助降低普通美國人的抵押貸款成本。自 2008 年金融危機以來，這兩家公司一直處於政府監管之下，它們共同擔保了美國一半以上的抵押貸款。
根據法律規定，房利美和房地美必須努力增加低收入和中等收入借款人、服務不足社區以及可負擔多戶住宅的抵押貸款獲取機會。每年，FHFA 都會設定年度目標，規定這兩家公司必須購買多少比例的抵押貸款，以服務這些群體和社區。
新規擬議的修改內容
這份長達 87 頁的擬議文件將少數族裔和低收入購房目標合併，並降低了合併後新目標的擬議基準水平。FHFA 認為，此舉通過用「一項低收入區域次級目標」取代「兩項基於區域的次級目標」，從而「簡化了目標確定過程」。
該提案在 10 月 2 日的《聯邦公報》（Federal Register）上公佈，其理由是擔憂住房目標可能產生「損害借款人、貸款機構和市場」的意想不到的後果。文件中「特別關注」的是貸款機構的反饋：為了達到住房目標，他們不得不拒絕中產階級借款人或提高中產階級借款人的價格。
FHFA 承認，沒有確鑿數據支持貸款機構的這一反饋。但該機構表示，這些說法「表明住房目標的基準可能設置得過高了。」FHFA 擔心「激進」的住房目標可能推高了中產階級借款人的住房成本。通過降低現有目標，FHFA 希望「收集和分析關於貸款模式、定價結構和借款人結果的全面數據」。
消費者倡導者警告稱，這一變化可能使部分家庭獲得抵押貸款變得更加困難。
CFA 寫道：「在這項擬議規則中，多戶住宅和再融資目標保持不變，但可負擔房屋抵押貸款的目標被大幅降低，以至於它們不再是需要努力實現的目標，而是賦予了房利美和房地美隨意減少對中低收入購房者支持的權力。」
CFA 補充說，根據 FHFA 的市場預測，擬議的目標低於預期的私人市場可負擔抵押貸款交付量。
該組織認為，這項擬議規則將偏袒房地產投資者而非中產階級買家。CFA 寫道：「通過將可負擔住房目標歸零，他們正在優先考慮房地產投資者的利潤，而不是普通工薪家庭購買首套房的能力。」
CFA 指出，房利美和房地美的住房目標幾十年來一直有效，幫助了中低收入家庭實現房屋所有權，並降低了這些地區的借款人成本。美國住房和城市發展部 2002 年的一項研究證實，在房利美和房地美購買更高比例常規貸款的市場中，借款成本更低。
FHFA 是否會採納這項提案還有待觀察。該機構正在接受對擬議規則的書面反饋，截止日期為 11 月 3 日。
(From Newsweek)
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