房地產

美國房屋庫存正接近金融危機以來未見的水平，進一步表明房地產行業和整體經濟面臨持續困難。

根據美國人口普查局和住房與城市發展部（Department of Housing and Urban Development）最近的數據，7月份未售出的已建成房屋數量達到12.1萬套，是2009年7月12.6萬套以來的最高水平。

待售房屋數量的激增被解讀為需求持續疲軟的跡象，這一趨勢也反映在房價企穩和「賣方市場」數量的減少上。

經濟學家和專家警告稱，需求疲軟和樓市整體疲軟可能會進一步拖累美國經濟，而消費者信心低迷和對經濟即將衰退的擔憂已經拖累了美國經濟。

根據人口普查局8月25日的報告，7月獨棟房屋新房銷售從6月的65.6萬套降至65.2萬套，較去年同期的71萬套低8.2%。與此同時，新房銷售價格中值在過去12個月下降了5.9%，至40.38萬美元。

全美大部分地區的房價漲幅都有所放緩，一位專家認為其原因是供應過剩以及潛在買家面臨的財務困難。許多人認為，抵押貸款利率上升也打消了潛在買家的買房念頭。

根據抵押貸款銀行家協會和聯邦住房貸款抵押公司房地美（Freddie Mac）等機構的數據，利率在最近幾周有所下降。專家認為，進一步下降到6%可能會證明這是「一個神奇的抵押貸款數字，將推動美國人購房。」

除了市場上越來越多的房屋外，房屋銷售也以驚人的速度下滑。根據Redfin最近的一份報告，7月份有15.3%的房屋交易被取消，這是該月有史以來的最高紀錄。

美國房地產市場的下一個重大轉變可能取決於美聯儲在9月中旬會議後的決定。雖然央行正在努力應對高通脹和不穩定的勞動力市場，一些人指出，降息可能會提振房地產市場。

部份譯自 新聞週刊

美國房地產市場正面臨新一輪調整期——新房銷售驟降、庫存暴漲、建築商信心動搖，新一輪市場冷卻潮正在上演。

根據最新官方數據，今年5月美國新房銷售環比暴跌13.7%，同比下降6.3%，創下三年來最低點。這一趨勢表明，高房價和高利率正持續壓抑購房者需求。

房地產分析師Nick Gerli警告：「幾乎沒人再買正在建造或剛獲批的新房。」數據顯示，目前市場上新房和已獲許可但未動工的庫存供應量達到15至20個月，遠高於「正常市場」6個月的供應標準，創下歷史新高。

30年期固定抵押貸款利率在6月26日達到 6.77%，為疫情初期低利率的三倍。高昂的購房成本，使得許多原本有購房意願的家庭被迫退出市場。與此同時，美國住房庫存出現罕見增長：建好了賣不出去、新項目也不敢開工，房地產市場正陷入「供需錯位」的尷尬狀態。

根據全美住宅建築商協會（NAHB）調查，建築商信心已跌至自2022年以來的最低水平。許多開發商為了吸引買家，被迫降價促銷、提供贈品和貸款激勵，但仍難以刺激需求。最新數據顯示，5月全美住宅建築開工總量下降9.8%，年化僅126萬套；單戶住宅開工更降至2023年4月以來最低點，多戶住宅跌幅接近30%。

專家普遍認為，在建築成本和貸款利率居高不下的背景下，住房建設在短期內仍將持續疲軟。雖然庫存增長一定程度上緩解了長期的「住房短缺」問題，但由於高房價持續存在，美國普通家庭依舊買不起房。房地產分析師預計：未來數月，美國新房市場仍將處於低迷狀態，甚至可能出現局部地區的價格調整或施工暫停潮。

業內人士指出，針對首次置業者需更謹慎，儘管庫存上升可能帶來議價空間，但高利率仍會顯著抬高還貸壓力。而投資型買家需關注流動性風險，在部分市場冷卻的背景下，投資房產的回報週期可能拉長。但長期持有者或可等待抄底機會，如果利率在未來下降，可能迎來一次「補漲窗口」。

無論是自住買房、投資置業，還是正在觀望的市民，都應密切關注市場走勢，做出更穩健的決策。

在抵押貸款利率上升和經濟前景不確定的雙重壓力下，美國房地產傳統旺季的春季市場迎來疲軟開局。根據全美房地產經紀人協會（NAR）的最新數據，3月全美成屋銷量年化季調後為402萬套，環比下降5.9%，創下自2009年以來同期最慢的銷售速度。

數據還顯示，相比去年同期，今年3月的銷量下降了2.4%。從地區來看，全美所有區域環比均錄得下降，其中價格最高的西部地區跌幅最大，超過9%。

供應上升與銷售放緩的組合開始對房價形成壓力。3月份成屋銷售的中位數價格為40.37萬美元，儘管仍為當月曆史最高，但同比僅上漲2.7%，為自去年8月以來的最小年度漲幅。自去年12月以來，價格同比增幅已連續三個月收窄。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：「與波動較大的股票和債券市場相比，房地產財富仍在穩步增長。根據聯儲的資金流動數據，美國房地產資產總值已達到52萬億美元。」

從購房群體結構看，首次購房者在3月佔市場份額的32%，與去年同期持平。全現金交易佔比從去年同期的28%降至26%，而投資房的購買比例維持在15%。

展望未來，房地產經紀人報告稱3月的購房合同取消數量上升。考慮到4月股市波動，這一趨勢可能還將持續。

海軍聯邦信用合作社企業經濟學家Robert Frick指出：「3月份的數據已經表現不佳，而未來可能會更具挑戰性。在持續高房價和高利率的背景下，如果新一輪關稅導致家居用品價格上漲，加劇消費者對通脹與就業的擔憂，許多家庭的購房意願將進一步受挫。」

疫情以來房市異常火爆，2020年全美成交的房子中，全現金買房的買家比例已經佔到了36%，而100萬美金左右的房子全現金成交率更高達47%。

但其實很多全現金交易的背後，藏著更大的陰謀。財政部引述分析報告指出，從2015年至2020年間，約有23億黑金通過美國房地產買賣洗錢。

鑒於全球打擊貪污、反洗錢的大環境，拜登政府宣佈尋求外國政府協助以增進金融透明，還針對以現金購買美國房地產訂立新規，以防堵洗錢。

根據路透社報導，拜登政府本週發佈了一份38頁的《美國國家安全反腐戰略》，其中表示要打擊「罪犯、貪污犯和其他人」用現金買房洗錢的行為。這也是為了配合本週美國民主峰會(Summit of Democracy)有關的更廣泛的反腐行動的一部分。

財政部副部長Wally Adeyemo在布魯金斯學會智囊團發言時承諾，將「積極」打擊可疑的全現金房屋交易，加強執法力度，並加強與盟國的合作。

官員指出，財政部旗下金融執法機關「犯罪執法網絡」(FinCEN)，目前僅針對12個都會區的全現金交易(all cash)及房價超過30萬元的住宅房地產交易設立通報機制，未來將擴及全美。財政部公告草擬規定之後，依法開放公眾評論。

目前12個都會區包括：

• 波士頓 Boston
• 芝加哥 Chicago
• 達拉斯 Dallas-Fort Worth
• 夏威夷 Honolulu
• 拉斯維加斯 Las Vegas
• 洛杉磯 Los Angeles
• 邁阿密 Miami
• 紐約 New York
• 聖安東尼奧 San Antonio
• 聖地亞哥 San Diego
• 舊金山 San Francisco
• 西雅圖 Seattle

新命令涵蓋了至少部分使用現金或本票、保付支票、旅行支票、個人支票、商業支票、匯票、資金轉移或虛擬貨幣進行的購買。

知情官員透露，草擬規定當中的細節部分仍在研議中，例如將針對哪些類型的房地產買賣祭出規範，以及商業宅是否也將列入規範。

官員表示，財政部目標是希望能在盡量減少房地產產業負擔的同時，對於房地產買賣帳目能有更多掌握，以便提供給執法機關或國安單位參考。

由於透過空殼公司(shell company)購買房地產有匿名優點，這種交易管道也淪為某些有心人士的洗錢手段。

華爾街日報報導，從曼哈頓豪華公寓到加州豪宅，都有不法所得洗錢而遭查封的案例，但問題依然層出不窮。

「犯罪執法網絡」代理局長戴斯(Himamauli Das)指出，增加房地產產業的透明度，將可遏止不法分子利用房地產市場為非法所得洗錢的歪風。