房產

隨著潮濕天氣及黑暗冬季的來臨，西雅圖房地產市場也陷入低迷，潛在買家和賣家都在試圖遠離這場房價爭鬥。

根據西北多重掛牌服務（Northwest Multiple Listing Service）6日發佈的新數據，上個月金郡待售單戶住宅數量比一年前下降了近15%。此次下跌表明房產市場降溫不僅僅是典型的秋季放緩。10月房屋買賣雙方的交易量比2019年疫情前同比減44%。皮爾斯郡（Pierce County）、斯諾霍米甚郡（Snohomish County）和基薩普郡（Kitsap County）也出現類似趨勢。

隨著房地產市場放緩，西雅圖地區的房價幾個月來基本持平。金郡10月單戶住宅中位數售價接近88.3萬美元，比9月下降2%，比去年同期下降2%。斯諾霍米甚郡房屋售價中位數約為73萬美元，與一年前幾乎沒有變化；皮爾斯郡房屋售價中位數為53萬美元，同比也下降1%。

10月份部分地區房產市場與整體低迷的走勢有所不同：在基薩普郡，單戶住宅的售價中位數為55.6萬美元，比去年上漲8%。在金郡，由於市面上出售房屋的庫存緊張，平衡了房價暴跌的趨勢。在北金郡，單戶住宅售價中位數為85萬美元，比去年同期上漲9%。相比之下，西雅圖的單戶住宅售價中位數為90萬美元，相較於一年前下降5%。

由於聯準會選擇不升息，貸款利率在11月初略微趨於穩定。不過，根據房地美（Freddie Mac）數據，10月底的平均貸款利率為7.8%，仍是2000年以來的最高水準。

在全國範圍內，這些利率都導致銷售放緩。Redfin經濟學家預測，今年的房屋銷售量預計將達到2008年經濟大衰退以來的最低水準。但經濟學家同時表示，如果沒有更多的待售房屋，需求疲軟不太可能大幅抑制房價。

上個月金郡新掛牌房源稀少，因為當地市場進入了通常會放緩的秋冬季月份。9月至10月，金郡掛牌出售的單戶住宅數量下降26%，公寓掛牌出售量下降24%。

（本報訊）上個月，金郡（King County）房價中位數飆升至近100萬美元的歷史新高，這一統計數據突顯了西雅圖地區住房負擔能力低迷，也標誌著日益惡化的經濟鴻溝。但只看這一數字並不能直接看到房產市場中的其他發展因素，因為本地房地產市場可能已經出現降溫跡象。

根據由西北多重上市服務本月5日發佈的新數據，與去年同期相比，金郡、皮爾斯郡（Pierce County）和斯諾霍米甚郡（Snohomish County）新上市的待售單戶住宅數量均減少，已經在掛牌出售的房屋許多到月底仍未售出，4月份待售房屋數量減少。與上個月相比，上述3郡的所有待售房屋按其需求售出所需的時間都較長，種種跡象都在證明，西雅圖地區的房屋市場已在降溫。

這些趨勢與經濟學家的預測相呼應，由於抵押貸款利率上升及其他因素影響，全國房地產市場不太可能繼續保持自大流行開始以來的驚人增長速度。房地美（Freddie Mac）數據顯示，過去一週30年期固定抵押貸款平均抵押貸款利率約為5.3%，是自2009年以來的最高點。

雖然市場放緩，但並不意味著房價會就此走低。一些房產經紀人表示，房價其實仍在上漲，買家在競價時仍存在巨大競爭，目前房市的天平更加傾向於富人，那些剛剛邁入市場，首次湊錢買房的民眾所面臨的局勢仍然不利。

（本報訊）Catalyst Group 房產經紀人Ali Samael 近日稱：「由於房屋貸款利率即將上漲，很多買家都選擇在此時購買房產，希望鎖定更低的貸款利息。」也正因為如此，西市房地產市場再度變得異常火爆，房屋掛牌後成交速度極快，一些房屋甚至等不到開放看房日（Open House）便已售出。

由於房屋買賣成交迅速，地產經紀也提醒民眾，如需在近日購置房產，不要等待開放看房日，需盡快出手購買。

除成交速度快外， 近期房屋競價程度更是異常激烈。尤其在柯克蘭（Kirkland）及表爾威（Bellevue）等地，一些房屋以高於要價20%、30%、甚至超過45% 的價格成交，由於買家選擇少，可能有數十名買家在搶購同一處房產。一處位於表爾威、柯克蘭及雷德蒙德（Redmond）中心地帶的搶手房，近日更是以高於要價$100 萬的價格售出。

標普CoreLogic凱斯-席勒發佈的美國20城房價指數11月份上漲18.3%，漲幅略低於上月的18.5%，美國11月份房價漲幅連續第四個月放緩。雖然美國房地產市場在2021年末開始降溫，但預計房價將在2022年繼續呈上升趨勢。

在該指數跟蹤的城市中，鳳凰城、坦帕和邁阿密漲幅最高，分別增長了32.2%、29.0%和26.6%；芝加哥、明尼阿波利斯和華盛頓特區的年度漲幅最小，但仍然高達11%左右。

雖然疫情爆發已近兩年，但房屋需求並沒有減少。由於庫存處於紀錄低點，買房競價在全國各地仍然很普遍，把預算緊張的買家拒之門外。預計將有更多賣家上市，而抵押貸款利率正在上升，這些可能有助於抑制房價上漲。

美國30年期住房抵押貸款利率上升至3.56%，為2020年3月來最高。美國12月成屋銷售總數年化環比大跌4.6%，是2009年來銷售表現最差的一個12月。

雖然出現放緩，標普DJI的總經理Craig Lazzara仍然指出： 儘管出現了減速， 但重要的是，11月18.8%的漲幅是我們的資料所涵蓋的34年中的第六高讀數(前五個月是緊接11月之前的月份)。

此外，美國房產經紀網站Realtor.com最近的一份報告發現，在美國最大的50個城市中，有14個城市12月份的掛牌價格比上一年有所下降。

美國房地產經紀人協會(NAR)發佈的資料顯示，2021年美國共售出612萬套房產，同比增長8.5%，銷量創自2006年房地產泡沫高峰以來的最高水準。

12月底，未售成屋庫存降至91萬套，創歷史新低，月銷售速度降至1.8個月，也創下了自1999年1月以來的歷史新低。

美國房地產市場剛剛經近年來最火爆的一年。雖然房地產市場在2021年末開始降溫，但預計房價將在2022年繼續呈上升趨勢。

LAW OFFICES OFDENNIS LAM
315 5th Ave. S., #882
Seattle, WA 98104
TEL：206-682-9233
FAX：206-223-7599
E-mail：dennis@dennislam.com
網頁：www.dennislam.com

本文亦將刊載於林滋強律師網頁，請查看www.dennislam.com

通過貸款置屋的人，大概都見過一份所謂的Deed of Trust或「信託擔保証書」，這是最通用的房產抵押方式，但真正了解這份文件的性質的人可能不多。

其實這是一份用來找第三者來託管房產，以保証債務得以清償的證書；換句話說，它充其量只是一份抵押或擔保契約，與產權轉換完全無關，因為用房子作抵押來借錢的是買方，賣方簽了契據，得了錢，責任便算完了。「信託擔保証書」純料是用來表達借貸人（買方）和債主的法定關係的。

「信託擔保証書」究竟是怎麼回事呢？前面說過，那是一種抵押方式，只不過這種方式牽涉了三方（賣方沒有份兒）– 借貸人（即買方）、貸款人，和受託人（Trustee)。不難理解，貸款人(一般是銀行)要有房產做抵押，才願意借錢給買方買房子，如果這兩方選擇「信託擔保証書」的方式，借貸人或買方便需把房產在名義上託給第三者（中立的受託人），作為清償貸款的擔保。如果借貨人不履行債務的話，即由受託人出面公開售賣受押房產以清償債務。換言之，貸款人（通常是銀行）是信託的受益人，受託人僅為中間人而已，沒有任何房產權益。

誰可以當受託人呢？答案是幾乎任何神智清醒的成人都可以，但通常是由受益人的職員（例如銀行家、產權保險公司的總裁等）擔當的。其基本責任有二：

（一）如果借貸人或買方還清債務那便最簡單了，憑著貸款人持有借貸人的借據(promissory note)，債務還清了，貸款人便需將「信託擔保証書」及借據交給信託人，並將「交還產權請求」寄給受託人，請求後者把產權交還給借貸人。實際上，正如我剛才說過，受託人根本未擁有過產權，其真正的意思是取銷抵押。受託人接到通知之後，就將所謂 「產權完全交還」(Full Reconveyance)簽給借貸人，意即從此你走你路，我走我路了。

（二）但是，若借貸人或買方賴債的話，那受託人的責任便複雜多了。在這種情況之下，貸款人通常不會持著借據上法庭向借貸人追債，（其實想告也不可能，因為本州法律規定，若借貸人或屋主賴債的話，貸款人不能對其起訴並追究其個人財產，而只能把房產出售來抵債。）而寧願要受託人出售借貸人抵押的房產，以售價抵債債務。身為受託人，法律規定不能偏幫任何一方，處事要公道，所以即使受託人跟貸款人有關係，亦斷不能胡來，否則很容易輪到自己債務纏身。

這就是為什麼本州的貸款人喜歡用「信託擔保証書」的抵押方法，因為有中間人（受託人）主持公道，便不需要法庭來干預了。當然，買方可以直接把房產抵押給貸款人，可是如此一來，便麻煩多多，因為這樣一來法庭恐怕貨款人會欺負買方，所以規定買方賴債時貸款人必需向法庭申請，並且在法庭監督之下，才可把房產出售，以抵償債務。有受託人的話便不需法庭插手。

故此，在這種抵押方式之下，賣方完全沾不上邊。「信託擔保証書」必需向政府登記，登記後原件有沒有也就無所謂了。至於借據，當然由貸款人珍而重之，遺失了的話就沒法向借貸人追債；但那也不打緊，因為貸款人仍然有房產作為抵押。

說了這麼多，其實我也只對「信託擔保証書」作了最基本的介紹，但望讀者能夠明白這種文件的作用，以後碰到至少不會不知所云。

（本報訊）聯邦當局本月18日晚逮捕一名華裔西雅圖女子，該女子涉嫌非法種植大麻，並對外出售以獲取巨大利潤。

當局表示，這名被捕女子名為黃霞敏（Xiamin Huang音譯），現年37歲，目前警方仍在搜尋另外兩名華裔男子的下落，並已下達通緝令。這兩名男子被指是此次犯罪團夥主謀，將中國大量資金轉匯美國，在大西雅圖地區購置17處房產，並利用這些房產非法種植大麻。該犯罪團體將成熟的大麻產品轉售至紐約黑市，攫取巨額利潤。

警方表示目前仍在逃的兩名嫌犯一人是黃霞敏的丈夫，名為李奇峰（Qifeng Li 音譯），另一人是小叔子李奇偉（Qiwei Li）。目前3人被控合謀非法生產分銷大麻產品。

在此次突擊搜查中，警方在嫌犯位於西雅圖、布里恩（Burien）、肯特（Kent）、塔可瑪（Tacoma）及連頓（Renton）的幾處房產中共計搜獲3,000餘株大麻植物。當局表示位於新澤西（New Jersey）的一處商業地產也與此次案件相關。

目前警方正在就來自中國的大筆資金來源做詳細調查，調查由聯邦藥品執法局及國土安全局主要負責。

到底買房子好？還是租房子好？一般的看法是租房是財富的不斷投入，交出去的租金就這麼頭也不回的離你而去了。買房是財富的積累，交出去的貸款都是在慢慢積累房產。

在紐約人們對於買房還是租房還有一個衡量標準就是臨界點（Tipping Point），它是擁有房屋成本等同於在同一地區租用可比房屋的成本的年數。在紐約市，如果一個人打算居住超過4.9年的時間，可能買房要好於租房……臨界點是計算累積的租賃凈成本超過購買成本的年數。換句話說，如果計劃在一個地方住比臨界點更長的地方，那麼購買房屋是更經濟的選擇。所以，當過了這個「臨界點」，買房就意味著財富積累。

美國的年輕人買不起房

美國的年輕人大都沒有一筆足夠支配的固定存款，大多人優先保證的是生活品質不降低，其次才是攢錢首付，比如每年兩次的旅行雷打不動，每天下班歡樂時光也不能放棄。所以以30萬美元房產均價來說，對美國年輕人來說擁有首付金額是相當困難的。

在美國買房這件事，父母出資相助的情形還是比較少的，父母為了孩子的首付把老底交出來的情形不多。所以美國人想要買房，僅憑一己之力、最多加上一些微弱的長輩支持，也還是很難夠到。年輕人對買房這件事，自然不會是年紀輕輕就提上日程的。

美國租房小孩也同樣可以在所在學區內的公立學校免費就讀，而且契約的約束力度大，租客的權益保障比較好，在合同期內，就像居住在自己的房子裡一樣，穩定安心，而且買房要付房產稅，租房的話房產稅是房東的包袱。所以對於美國年輕人來說，買房既然不是滿足基本家庭和生活需求的前提，自然也就沒有那麼有迫切感了。投資房產在美國不是一場全民參與的遊戲。許多人尤其是年輕人寧做租客也不做房奴。

美國年長富人寧租房

雖然擁房比租房更讓人心動，但現在必需擁有房子10年，才能打平買房子的費用。近年來美國年紀較長的人會質疑是否值得再買房子，然後一直住在同一個地方。另外一點是彈性，長者想搬到靠近兒孫的地方。

哈佛住房研究聯合中心（JCHS）的新報告指出，高收入租屋家庭在最近10年增加一倍，隨著更多嬰兒潮人士換小房子，這個趨勢將持續。也就是說愈來愈多美國富裕的長者買得起房子但卻不想買。他們賣掉郊區的大房子改為租房。

該中心主管Chris Herbert認為，這個現象反映經歷過房市崩潰的態度轉變，更能體會租房的好處。高收入家庭在過去10年帶動幾乎30%的租屋成長，進一步助長豪華公寓大樓的開發，特別在大都會區。過去兩年，平均每年有30萬棟這類大樓完工，達到1980年代末以來的最高。

新公寓的要求租金從2011年到2016年增加27%，達到$1,480元。這意味家庭收入至少要有5萬9,000元，才住得起這些公寓，遠高於中位房客收入3萬7,300元。