房貸

美國家庭債務的違約情況在去年第四季明顯惡化，從房貸到信用卡的逾期率升至 4.8%，創下 2017 年以來最高水準，主因在於低收入族群與年輕借款人的違約情形增加。

紐約聯邦準備銀行週二公佈的《家庭債務與信貸季報》顯示，整體逾期貸款占比仍接近新冠疫情前的平均水準，但低收入族群違約率上升，凸顯美國經濟持續呈現分化現象。研究人員指出，這波違約增加主要來自房貸付款逾期，且在低收入郵遞區號地區特別明顯。

報告也指出，學生貸款違約同樣推升整體逾期水準。隨著疫情期間暫停的還款規定結束，學生貸款逾期情形迅速攀升，成為第四季違約率上升的重要來源之一。

紐約聯準銀行經濟研究顧問范德克勞 (Wilbert van der Klaauw) 表示，儘管家庭債務水準僅小幅成長，但房貸違約率持續上升。整體房貸逾期仍接近歷史正常區間，但惡化情況集中在低收入地區與房價下滑的區域。

報告顯示，美國家庭債務總額較前一季增加 1%，達到 18.8 兆美元。其中，至少逾期 90 天的信用卡貸款比率升至 12.7%，為 2011 年第一季以來最高水準；汽車貸款嚴重逾期比率則升至 5.2%，逼近 2010 年創下的歷史高點。

研究人員指出，低收入族群與年輕借款人償債能力轉弱，與部分族群失業率偏高的情況相符。數據顯示，16 至 24 歲族群的失業率在 12 月達到 10.4%，接近 2021 年疫情高峰以來的高點。

此外，去年第四季約有 16.3% 的學生貸款轉為逾期，創下 2004 年以來統計資料中的最大單季增幅，凸顯年輕借款族群的財務壓力持續升高。

在西雅圖與華盛頓州多個城市，房租高漲已成常態。許多租客不解：明明房子空著，為什麼房主就是不肯降租？從房主角度來看，這並非任性，而是深思熟慮後的「風險管理選擇」。

華盛頓州，尤其是西雅圖市，租屋法規長期偏向保護房客。一旦房客：延遲繳租、收入中斷、拒絕搬離，房主面臨的不是立刻解約，而是冗長的法律程序，動輒數月的等待，律師費、法院費用、房屋修繕風險。對房主而言，空屋是「可計算的損失」，壞房客卻是「不可控的風險」。因此，寧願等對的人，也不急著降價吸引更多「不確定性」。

若降租一次，未來就很難拉回來。在華盛頓州多數城市，現有租客的租金調漲受到限制，市場租金是以「最近成交價」作為比較基準。一旦房主降租，之後調漲會更困難，新租金容易成為鄰近房源的「參考低點」，影響整棟房產的長期估值，對房主來說，短期空屋比長期低價更划算。

很多人以為空屋等於「一直燒錢」，但實際上，房貸利息、折舊仍可報稅，不用承擔房客損耗與維修，管理壓力與糾紛成本為零。對資金結構穩定的房主，特別是早年買入者。而言空一、兩個月，是可承受的策略性等待。

在華盛頓州，房主愈來愈傾向把租金視為「第一道篩選門檻」。高租金通常意味著收入穩定的上班族，雙薪家庭，長期居住意願高的租客。反之，降租可能帶來短期承租、流動性高，收入不穩、風險增加，更頻繁的換租與管理成本。因此，高租金不只是價格，更是風險過濾器。

市場循環下，房主選擇「等風向」。華盛頓州房市具有明顯循環性，科技業復甦 → 租屋需求迅速回升/ 新移民、外州人口流入 → 租金反彈。許多房主相信今天不降，明天就會有人願意用這個價錢租。與其現在讓利，不如等待下一波需求回暖。

高房租背後，是一場理性計算。在華盛頓州，高房租不只是市場供需問題，更是法律環境、稅務制度與風險評估交織下的結果。對許多房主而言：空屋不是失敗，而是一種保守且理性的選擇

美國抵押貸款銀行協會(MBA)的資料顯示，截至10月21日當週，美國30年期固定抵押貸款合約利率上升22個基點，至7.16%，為連續第十次上升。這是美國抵押貸款利率20多年來首次超過7%，延續了一系列阻礙住房需求的急劇上升。

購房或再融資房屋申請量在11週內第10次下降，下降1.7%至1997年以來的最低水準。具體來說，MBA購房申請指數下跌2.3%，較2021年同週接近腰斬下降42%，至2015年初以來的最低水準。房貸再融資申請僅下降0.1%，但這只是因為它們一開始就很低，比一年前下降86%。目前只有不到15萬名合格的借款人可以由如今的利率再融資中受益。