租客

根據一項對各州租房最貴和最便宜城市進行的分析，華盛頓州租金最低和最高的城市已經揭曉。

Rentometer網站顯示，在華盛頓州，摩西湖（Moses Lake）的平均租金最低，為1995美元，而表爾威的租金貴，達到了3800美元。

Rentometer網站中寫道：「租金中位數凸顯了內陸社區與高科技驅動型熱門樞紐之間的巨大差距。」

據悉，Rentometer的這項全美性研究涵蓋了約1500個美國城市。研究指出，跨越市政邊界（有時僅相隔20至40英里）可能意味著每年節省或多支出數萬美元。

對於華盛頓州平均租金最低的城市摩西湖，其租金水平在美國各州「最便宜城市」中位列第八高。只有特拉華州（2000美元）、內華達州（2000美元）、麻薩諸塞州（2472美元）、阿肯色州（2500美元）、康涅狄格州（2500美元）、羅德島州（2550美元）和緬因州（3200美元）的“最便宜城市”的租金比它更高。

俄勒岡州平均租金最低的城市是格蘭茨帕斯（Grants Pass），其平均租金與華盛頓州最便宜的摩西湖持平。

據悉，這項研究基於美國人口至少為2.5萬的城市中，三居室獨棟住宅的租金中位數。

Rentometer寫道：「數據中最顯著的模式之一是，單戶住宅的租金在很短的距離內可能會有巨大的差異。在密歇根州，弗林特（Flint）和安娜堡（Ann Arbor）相距不到一小時車程，但它們代表了兩個截然不同的租賃市場。弗林特的租金中位數為999美元，而在安娜堡則達到了2900美元，幾乎是前者的三倍。對於租客和業主來說，影響租金水平的往往不是全州甚至全都市圈的平均水平，而是城市層面的基本面因素。在許多情況下，跨越市政邊界可能意味著每月超過1000美元的租金差異。」

加州聖莫尼卡（7500美元）、佛羅里達州科勒爾蓋布爾斯（5995美元）、麻薩諸塞州劍橋（5500美元）、紐約州懷特普萊恩斯（4900美元）和新澤西州普林斯頓（4600美元）的平均租金位居全美最高之列。

而在居民人數超過2.5萬的城市中，阿肯色州派恩布拉夫、密歇根州弗林特、愛達荷州滑鐵盧、伊利諾伊州迪凱特和密西西比州傑克遜的平均租金則是最低的。

Rentometer寫道：「在許多州，僅僅移動20至40英里的距離，就可能意味著每月節省（或多付）1000多美元。隨著高成本地區的競爭加劇，租客可能會越來越多地將二級城市和遠郊視為可行的替代選擇。」

想查看完整研究報告，請訪問：https://www.rentometer.com/blog/cheapest-most-expensive-cities-rent-by-state-2025/。

（本報訊）在新冠疫情爆發後，華州州長英斯利（Jay Inslee）與西雅圖市長杜爾肯（Jenny Durkan）相繼簽署行政命令，禁止房東在疫情大流行期間驅逐租客，並免除拖欠租金罰款。華州範圍內禁止驅逐租客的行政令有效期至10月15日，而西雅圖市更是在此基礎上，將期限延至12月31日。

目前，一部分西雅圖房東組成小組，聯名起訴市長州長，要求在疫情期間停止執行此行政令。該組織代表表示，這一行政令將疫情大流行所帶來的損失全部壓在了各房東身上，而不是讓整個公眾社會一同承擔。

對於驅逐禁令，市長杜爾肯在聲明中指出，由於病毒流行的影響，社區的居民和小型企業都倍感壓力。病毒大流行導致民眾失業，難以謀求生計，無法負擔房租，更有許多受歡迎的小型企業永久停業。而暫停驅逐租客的命令是讓民眾有家可回，繼續正常生活的一項重要工具。州長英斯利也對此發表態度，稱歡迎法院對這項措施進行審查。

LAW OFFICES OFDENNIS LAM
315 5th Ave. S., #882
Seattle, WA 98104
TEL：206-682-9233
FAX：206-223-7599
E-mail：dennis@dennislam.com
網頁：www.dennislam.com

本文亦將刊載於林滋強律師網頁，請查看www.dennislam.com

---

上期介紹了各種汽車保險，今期想討論一下關於租屋的保險金。租過房子的人都知道，和業主簽租約的時候，租客通常需要交付「按金」或「保險金」給業主，以保障租客保護物業及遵守租約條款；待租約期滿，業主才會將按金無息退還給租客。法例對按金的金額並無任何規定，最常見是半個月或一個月的租金，作為按金數目的標準。另外有些業主向租客收取不退還的清潔費，這有別於可退還的「押金」或「按金」。

物業是屬於業主的資產，如果在租約期內物業受到任何設損壞（除非由於正常損耗所致），租客都得負責維修；若由業主代租客維修，業主可從按金扣除墊支的費用。另一方面，業主可從按金扣除租客的欠租以及其他拖欠的雜費。

業主和租客經常在退還按金的時間和書面上出現糾紛。法例規定，在租客遷出後十四天內，業主必需把全部按金退還給租客，或以書面知會租客，列出一份損毀財物的清單。所以租客應該把新地址盡早交給業主，以及通知郵局把信件轉到新地址，避免業主以找不到租客為理由。假如業主在十四天內不採取上述任何行動的話，業主必需將全部按金退還給租客，不管業主有沒有理由扣下按金也好。

在租約期內，租客對物業享有「絕對擁有權」，業主不能隨意檢查物業有沒有任何損壞。所以到租客遷出之後，業主應馬上進行詳細檢查，有損壞的話必需在十四天內知會租客，否則租客可入稟小額錢債法庭，向業主追討欠金。

為了保障自己的利益，租客在入住前應該訂立租約，與業主一同檢查物業，並列出一份有關物業狀況的清單，以及錄影；可能的話，最好找一個証人和租客一同檢視物業。十四天過後，如果業主沒有退回按金，租客可寫信給業主要求退款；若仍沒有回音的話，便只有把業主拉上公堂。

最後順便一提，按金和租金是兩回事，所以除非租約有所訂明，租客不可將已付的按金，視作租約完結前的租金而拒絕交租，否則即屬違約。

（本報訊）5月4日早，西雅圖議會投票通過了一項臨時政策，在原定於6月4日過期的租客驅逐禁令基礎上，做出了6個月的延期。

早前，西雅圖市府曾與華州州府提出內容相似的禁令，禁止房東在病毒大流行期間，因無法負擔租金等原因驅逐租客、非盈利組織及小型企業，但這一命令將於6月4日結束，而此次議會表決便在原有命令上增加了6個月的租客保護期。

此次該命令延期由西雅圖市議會議長Gonzalez提出，投票中獲得全體議員一致認同而得以通過。市長辦公室發言人表示，市長杜爾肯（Jenny Durkan）將簽署該命令，隨即便可正式生效。這也就意味著，西雅圖的租客在今年12月4日前，都不會遭到房東驅逐。

Gonzalez表示，讓所有人不至淪落街頭是「底線」。這一命令雖確保租客有家可回，但租客必須證明自己具有切實的經濟困難，且對於拖欠的房租仍需負責。這一政策自剛實施以來，一直備受爭議。房主紛紛表示市府應為租客提供更多的資金支持，而不是將懲罰轉嫁給為其他人提供住所的房東。

（本報訊） 本月10日，西雅圖市議會投票通過冬季驅趕租客禁令，生效時間段為每年11月1日至3月31日。儘管西雅圖市長杜爾肯（Jenny Durkan）對該法案持反對態度。

此條法案最初由印度裔市議員Kshama Sawant提出，在此次投票中獲得議員全票通過。

在投票結束後，市長辦公室發言人發佈以下聲明：

「市議會和市長都有一個共同的目標：幫助面臨被驅逐的居民，尤其是在寒冷的冬天，盡量讓他們有家可回。但市長將採取法律手段幾乎已經是必然趨勢，且將消耗大筆納稅人的金錢，就像近期發生的Showbox訴訟一樣。在訴訟期間，租客不受禁驅逐法律保護，且費用將由納稅人支出。

然而市長將評估修正後的法案，令市長失望的是，市議會不願進行全面討論，來制定合法方案防止租客被驅趕。我們需明確一點：在市議會的行動下，房客仍將被驅逐。這條法律充其量只能將驅逐日期推遲至每年3月1日，並在此基礎上增加租客拖欠的債務，驅逐紀錄也不會被抹去。」

西雅圖最具社會主義意識的市議員薩旺又提出保護租客的新法令，要求在冬天時，不管是任何因由，業主不可以下逐客令，要求租客搬離。倘若立例成法，除了是令西雅圖提升十五元時薪，她也是令西雅圖成為全美國第一個如此保障租客權益的城市。

薩旺提出的免驅逐時段相當長，由每年十一月至第二年的三月共五個月，佔了差不多半年時間。換言之，業主又要多忍氣吞聲，讓租戶可以為所欲為五個月。原因祗是基於人道立場。但這個百分之一百祗偏坦於惠及租客的情況，對業主絲毫不作出任何酌情考量，祗會令業主們費盡思量想辦法對抗。

業主與租客的關係基本上是對等的，雙方應履行對等的租住條例為主，而不是針對誰富有就要多做額外免費提供，誰貧窮就可以要作出額外無責索求。薩旺提倡冬天太冷不能逐客，這祗是從人情⻆度考量，但這份情面是否應該由業主來支付，則應該另有考究。

薩旺要求西雅圖的富人都要照顧西雅圖少數弱勢社群，共享財富，不讓他們流浪街頭；唯這些都是西雅圖市政府的工作，她可以要求官民合作，但不應該將責任全部轉嫁在業主身上。

西雅圖其實已有足夠的條文去保護租客。業主也是商人，而不是任勞任怨無酬的社會公僕或大慈善家。喜歡樂善好施者，可以隨意開放他們的家門，回饋社會。但對小業主來說，他們可能是依靠收租過日子，有苦自己知。政府就不要強人所難了。

（本報訊）日前，西雅圖市議會印度裔議員Kshama Sawant提出，計劃禁止房東在冬季驅逐租客。

西雅圖租客委員會近日向市議會提交相關請求，委員會指出，在寒冷的冬季緊急暫停驅逐租客，可以減少無家可歸者。

Sawant日前向議會提出的方案則是建立在法國一條法律的基礎上，將「冬季」定義為每年11月1日至轉年3月31日。

對此，支持者認為，這是對人類尊嚴的最基本維護。另一方面，有批評者稱，這樣的做法目光短淺，一些租客只會藉機拖欠房租，損害房東利益。

當被問及若租客在冬季違反租賃條款，房東是否也需要等到春天才可驅逐時，Sawant表示，「我們作為原型的那條法國法律規定，在某種特定情況，或情有可原的情況下，房東仍有可能驅逐租客」。

代表房東及地產開發商的 Roger Valdez則表示，Sawant所提出的計劃並不能從根本上解決問題。他指出，在正常情況下，房東並不願意驅逐租客，只有一些房東在不得已時最終才會使用驅逐作為解決辦法。禁止在冬天驅逐租客的規定不僅不合情理，甚至可以說是違法行為。「人們在這座城市中工作得很努力，因為他們需要東拼西湊的每月按時繳租。如果他們知道冬天不付房租也不會被驅逐，那接下來會怎麼做？」

同時，另外一些批評者表示，如果這一方案得以實施，將迫使房東提高遷入要求，這在無形中將使得收入有限的民眾尋找住處更加困難。

LAW OFFICES OFDENNIS LAM
315 5th Ave. S., #882
Seattle, WA 98104
TEL：206-682-9233
FAX：206-223-7599
E-mail：dennis@dennislam.com
網頁：www.dennislam.com

本文亦將刊載於林滋強律師網頁，請查看www.dennislam.com

---

上期介紹了有關業主和租客的法定責任，今期討論一下由誰來負責維修住宅。

本州的「業主與租客條例」對每方都規定有維修的責任。例如業主必需遵照特定的建築物及地方條例來維修住宅，共用地方保持清潔及安全，設施及電器均運行正常；由第三者或自然引起的損壞一般是業主的責任，除非是租客的疏忽所致。

另一方面，租客有責任保持單位清潔及安全，而不可故意地或疏忽地損毀或移走單位內任何物品。若有嚴重損壞地方，租客有責任以書面通知業主。業主一旦接獲通知，必需在合理的時間內進行修理，除非環境不許可。法例一般規定業主在接到書面通知後：

一、在廿四小時內恢復水源或暖氣，或對危及生命的情況採取補救的行動。

二、在廿四小時內供給冷、熱水、電或暖氣。

三、在七十二小時內修理對水管、電冰箱或電爐等較嚴重的損壞。

四、在十天內進行其它修理。

如果業主不能在上述時間內進行修理而迫使租客自行修理的話，可以從租金中扣除修理費。根據「修理與扣租」條例，租客必需先以書面通知業主，並寄以合理的修理費估價單，修理費不能超過特定的限度，修理要待一定的等候期結束後才能展開。一般來說，租客若自己進行修理的話，每年最多可扣除達一個月的租金作為補償，每次不超過半個月租金；若需要由有執照的技工來修理，租客在十二個月的期間內最多可扣除達兩個月的租金，

最後順便一提，在本州大部份地方，業主不需要任何理由可在租約滿期20天前要求租客搬出。西雅圖市卻不一樣，業主必須有正當的理由才可要求租客搬出，如欠租、不守約、或出售物業等。

LAW OFFICES OFDENNIS LAM
315 5th Ave. S., #882
Seattle, WA 98104
TEL：206-682-9233
FAX：206-223-7599
E-mail：dennis@dennislam.com
網頁：www.dennislam.com

本文亦將刊載於林滋強律師網頁，請查看www.dennislam.com

---

目前全國的趨勢是，租屋的人越來越多，apartment如雨後春筍，到處湧現，華盛頓州也不例外。所以身為業主或租客，都應該了解多些有關業主與租客的華盛頓州條例；不過，西雅圖市另外附加有它自己的一套條例，在某些方面比州法還要嚴格一些。

業主有甚麼法定責任？

擁有出租物業，自是人生得意事。但身為業主，要顧及的事著實不少，一不小心，便會有犯官司之虞。出租住宅樓宇的業主，最基本的責任是提供一個適宜人居住的地方，以及遵守租約的條款。出租了住宅之後，業主不能去如黃鶴 — 除非有代理人代其處理租務，且必須能隨時接獲租客的投訴。此外，業主還有以下責任：

＊遵守建築物條例。

＊維修屋頂、牆壁及其它樓宇結構。

＊保持共用地方清潔及安全。

＊提供足夠暖氣及水（冷、熱）、電。

＊提供適當門鎖。

＊維修住宅內的電器。

＊履行當地法例所規定的責任。

業主若不履行其責任租客有以下三種補救辦法：

（一）租客有權終止租約，在書面通知業主後遷出住宅。

（二）提起訴訟或仲裁的程序。

（三）自己進行有限度的修理，費用從租金中扣除。

不過，租客必需在沒有拖欠租金及用書面通知業主有關損壞的情況下，才可運用上述權利。

租客有甚麼法定責任？

本州法例雖然基本上傾向保障租客，租客亦有不少責任。最基本的是交租和遵守租約條款。一般來說，租客必需：

＊保持單位清潔及衛生。

＊避免任何損壞。

＊適當處置單位內的垃圾。

＊適當使用住宅的電器及附屬品。

＊遷出後把住宅回復到原來的狀況。

＊遵守當地法例所規定的責任。

租客若不履行租約的條款或違反「業主與租客條例」，業主可提出「非法佔有」程序，或其它逐客的法律行動。如果租客對住宅管理不當，業主除了可向法庭申請「迫遷令」之外，還可把修理單寄給租客，以及循法律途徑，向租客追討、補償或強制租客履行租約條款。

下期將會討論在租賃期間由誰來負責維修住宅。