抵押貸款

根據美國消費者聯合會（Consumer Federation of America, CFA）倡導者的警告，聯邦住房金融局（FHFA）提出的一項擬議新規，若降低房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的可負擔住房目標，可能會使首次購房者獲得抵押貸款變得更加困難。

FHFA 通常每三年更新一次這兩大抵押貸款融資巨頭的住房目標，最近一次是在 2024 年。然而，由川普任命的新任 FHFA 局長比爾·普爾特（Bill Pulte）在本月早些時候提出了一項週期中途的修改提案，旨在調整 2026 年至 2028 年的住房目標。

CFA 住房主管莎倫·科內利森（Sharon Cornelissen）在一份報告中警告：「這項新提案將使我們的住房危機惡化，並進一步限制獲得房屋所有權的機會，特別是對首次購房者而言。」

房利美和房地美負責從貸款機構手中購買抵押貸款，並通過證券化等方式，幫助降低普通美國人的抵押貸款成本。自 2008 年金融危機以來，這兩家公司一直處於政府監管之下，它們共同擔保了美國一半以上的抵押貸款。

根據法律規定，房利美和房地美必須努力增加低收入和中等收入借款人、服務不足社區以及可負擔多戶住宅的抵押貸款獲取機會。每年，FHFA 都會設定年度目標，規定這兩家公司必須購買多少比例的抵押貸款，以服務這些群體和社區。

新規擬議的修改內容

這份長達 87 頁的擬議文件將少數族裔和低收入購房目標合併，並降低了合併後新目標的擬議基準水平。FHFA 認為，此舉通過用「一項低收入區域次級目標」取代「兩項基於區域的次級目標」，從而「簡化了目標確定過程」。

該提案在 10 月 2 日的《聯邦公報》（Federal Register）上公佈，其理由是擔憂住房目標可能產生「損害借款人、貸款機構和市場」的意想不到的後果。文件中「特別關注」的是貸款機構的反饋：為了達到住房目標，他們不得不拒絕中產階級借款人或提高中產階級借款人的價格。

FHFA 承認，沒有確鑿數據支持貸款機構的這一反饋。但該機構表示，這些說法「表明住房目標的基準可能設置得過高了。」FHFA 擔心「激進」的住房目標可能推高了中產階級借款人的住房成本。通過降低現有目標，FHFA 希望「收集和分析關於貸款模式、定價結構和借款人結果的全面數據」。

消費者倡導者警告稱，這一變化可能使部分家庭獲得抵押貸款變得更加困難。

CFA 寫道：「在這項擬議規則中，多戶住宅和再融資目標保持不變，但可負擔房屋抵押貸款的目標被大幅降低，以至於它們不再是需要努力實現的目標，而是賦予了房利美和房地美隨意減少對中低收入購房者支持的權力。」

CFA 補充說，根據 FHFA 的市場預測，擬議的目標低於預期的私人市場可負擔抵押貸款交付量。

該組織認為，這項擬議規則將偏袒房地產投資者而非中產階級買家。CFA 寫道：「通過將可負擔住房目標歸零，他們正在優先考慮房地產投資者的利潤，而不是普通工薪家庭購買首套房的能力。」

CFA 指出，房利美和房地美的住房目標幾十年來一直有效，幫助了中低收入家庭實現房屋所有權，並降低了這些地區的借款人成本。美國住房和城市發展部 2002 年的一項研究證實，在房利美和房地美購買更高比例常規貸款的市場中，借款成本更低。

FHFA 是否會採納這項提案還有待觀察。該機構正在接受對擬議規則的書面反饋，截止日期為 11 月 3 日。

(From Newsweek)

過去五年來，房主的每月成本急劇上升，去年更是達到新高。2024年，美國房屋擁有成本中位數從2023年的1960美元上升至2035美元。

美國人口普查局（U.S. Census Bureau）最近的一份報告指出，抵押貸款利率上升、保險費用上漲以及整體生活成本的增加，是房主支出增加的主要原因。

人口普查局經濟學家Jacob Fabina表示：「衡量住房負擔能力的一種方法是，根據家庭在抵押貸款支付、保險、稅收、水電費及其他相關費用上的支出比例。2024年，有抵押貸款的家庭在這些支出上的中位數比例為21.4%，顯示房主的經濟壓力在加大。」

每月抵押貸款最高的州:

加州：3001美元

夏威夷：2937美元

新澤西州：2797美元

麻薩諸塞州：2755美元

華盛頓州：3181美元

在包括舊金山、洛杉磯、紐約和波士頓在內的幾個大都市地區，購置一套中等價位的房屋所需年收入通常超過20萬美元。在聖荷西，這一數字已超過37萬美元。

疫情期間，極低的抵押貸款利率刺激了房地產市場，引發房屋競標戰，推高了售價，有時比賣家初始要價高出數十萬美元。2019年至2024年間，美國房價總體上漲了50%以上。

此外，根據人口普查局的數據，美國約2,160萬房主中，約有8,660萬人支付共管公寓或HOA（業主協會）費用。2024年，這類月平均費用為153美元。

與此同時，租客也面臨更高成本的壓力。根據ACS數據，經通脹調整後，總租金中位數（含水電等費用）從2023年的1448美元升至2024年的1487美元，增長2.7%。

不過，2024年用於房租支出的收入中位數百分比保持在31%，未見增加。

剔除通脹因素後，29個州的家庭收入中位數較2023年有所上升；21個州、華盛頓特區和波多黎各則變化不大。

在2023年至2024年間，13個州及波多黎各的貧困率有所下降。

(From Fox)

美國抵押貸款銀行協會(MBA)的資料顯示，截至10月21日當週，美國30年期固定抵押貸款合約利率上升22個基點，至7.16%，為連續第十次上升。這是美國抵押貸款利率20多年來首次超過7%，延續了一系列阻礙住房需求的急劇上升。

購房或再融資房屋申請量在11週內第10次下降，下降1.7%至1997年以來的最低水準。具體來說，MBA購房申請指數下跌2.3%，較2021年同週接近腰斬下降42%，至2015年初以來的最低水準。房貸再融資申請僅下降0.1%，但這只是因為它們一開始就很低，比一年前下降86%。目前只有不到15萬名合格的借款人可以由如今的利率再融資中受益。

（本報訊）由於抵押貸款利率上升，部分潛在買家開始在房市中知難而退。全美5月房價增長呈下降趨勢，西雅圖地區房市也持續降溫。

根據標普房價指數，全美房價同比上漲19.7%，漲幅小於4月份的20.6%。西雅圖地區5月份的房價比去年同期攀升23.4%，低於一個月前的26.1%。這是西雅圖地區連續第2個月出現房價增長放緩的情況。

從今年4月到5月，西雅圖房市價格基本持平，僅小幅上漲0.5%。這一指數反映了金郡、皮爾斯郡（Pierce County）和斯諾霍米甚郡（Snohomish County）的房價，帶有兩個月的滯後性。

此外，西北地區多重上市服務公司本月早些時候發佈的數據也顯示出，隨著市場的持續冷卻，一些地方的房價在6月份開始下降。

美國房地產市場在經歷了兩年多的高速增長後，突然開始放緩。這使得賣房者現在不得不考慮大幅降價。房屋在市場上的銷售週期也隨之延長。更多房屋在成交過程中出現問題，導致6月份成屋銷售量降至兩年來最低水平。

標普道瓊斯指數公司董事總經理Craig Lazzara表示：「隨著美聯儲升息，抵押貸款融資變得更加昂貴，更具挑戰性的宏觀經濟環境可能不會再支持房價的大幅增長了。」

（本報訊）據相關報導，國會眾議院16日通過共和黨議員提出的稅改法案。參議院正在審議修改差別相當大的同類法案，可能在23日感恩節之前交付投票。兩項法案妥協合併之後，再送交總統川普簽署。以下為眾議院稅改法案要點：

個人所得稅

目前美國個人所得稅的七個稅率檔次將壓縮為四個，分別為12%、25%、35%和39.6%。

最低一檔稅率將從10%上升，但法案發起者稱，今年屬於10%檔次的人將在明年不欠稅。

最高檔次稅率將適用於收入超過100萬美元的夫婦，而目前收入在47.7萬美元的夫婦需要按此稅率繳稅。

已婚夫婦的標準抵減將從今年的1.27萬美元上升到明年的2.44萬美元。

今年對於個人、配偶和兒童每人4,050美元的個人免稅額將被取消。

兒童退稅額將從1,000美元上升到1,600美元，符合資格的夫婦收入額將從今年的11萬美元上升到23萬美元。

新設300美元退稅將適用於納稅人、配偶和成人家屬，盡管5年後這一項目到期。

新法案將取消替代最低稅並於2024年取消遺產稅。

取消州所得稅、醫療開支、第二套住房抵押貸款利息和災害損失、報稅開支及教師文具費等項抵減。

贍養費稅從支付方收取，而不是目前的接受方。

房地產稅抵減將在1萬美元封頂。

分類抵減中抵押貸款利息抵減上限將從目前的100萬美元下降到50萬美元。

採用分類抵減者仍然可以扣除慈善捐贈。

企業所得稅

最高公司稅率將從35%下降到20%。

未來將轉向只對在美公司國內收入收稅的新體制，而不是對它們在全球的公司收入收稅。

對於不是以公司名義報稅而是以個人名義報稅的個體業主或合夥人等，部分收入可適用於25%的最高稅率。

今後6年，公司新設備開支可以一次沖銷，而不是多年分攤。

公司可以繼續抵減同生意相關州稅和地方稅。