租金

通脹之下，不少人覺得自己的日子過得不如以前。不過全美這麼大，各個城市差距也很多，到底現在哪些城市成本最高，哪些又是最低廉呢？

帳單支付服務公司doxo近日發佈了「美國50大城市家庭支出報告」。該調查根據人口普查資料，對美國50個最大城市的家庭帳單成本進行對比分析。

報告納入了十個主要的家庭帳單類別，包括抵押貸款、租金、汽車貸款、水電費、汽車保險、有線電視互聯網和電話費、健康保險、手機費、家庭警報費用和人壽保險費。

該報告發現，美國人平均每年在家庭帳單上花費22,667元。

根據doxo的報告，在50個主要城市中，聖何塞居民每月支付的帳單最高，平均為3151元，比全國平均水準1889元高出66.8%.

需要注意的是，由於資料包括了房租和抵押貸款在內的10種主要家庭帳單，總的數位通常會高於家庭只支付其中某些帳單的情況。

加州是榜單上生活成本最高的州，其中還包括三藩市、聖地亞哥和河濱市。華盛頓特區以平均每月2767元的家庭帳單支出排名第三，比全國平均水準高出46%.

紐約市排名第五，平均每月帳單支出為2674元，比全國平均水準高出41.5%.

紐約水牛城是美國50個主要城市中生活成本最低的城市，那裏的居民每月平均支出為1603元，比全國平均水準低15.1%.

匹茲堡是榜單上第二便宜的城市，平均家庭支出為1689元。克利夫蘭的平均月支出為1709元。

該報告發現，生活成本最低的大城市主要在南部和中西部。

美國十大生活成本最昂貴城市

1.加州聖何塞 San Jose

2.加州三藩市 San Francisco

3.華盛頓特區 Washington D.C.

4.加州洛杉磯 Los Angeles

5.紐約州紐約市 New York

6.加州聖地亞哥 San Diego

7.馬薩諸塞州波士頓 Boston

8.華盛頓州西雅圖 Seattle

9.加州河濱市 Riverside

10.科羅拉多州丹佛市 Denver

美國十大生活成本最低廉的城市

1.紐約州水牛城 Buffalo

2.賓州匹茲堡 Pittsburgh

3.俄亥俄州克利夫蘭 Cleveland

4.紐約州羅徹斯特 Rochester

5.肯塔基州路易斯維爾 Louisville

6.密蘇里州聖路易斯 St. Louis

7.田納西州孟菲斯 Memphis

8.俄亥俄州辛辛那提 Cincinnati

9.阿拉巴馬州伯明罕市 Birmingham

10.奧克拉荷馬州奧克拉荷馬城 Oklahoma City

（本報訊）西雅圖在2023年的收入和預期支出之間預計將面臨1.17億美元的缺口，西市的預算負責人表示，要彌合這一差距並不容易。

今年早些時候，負責預算辦公室的預算主任Julie Dingley說：「這是一個緩慢的建設，多年來一直在醞釀中，該市的支出已經開始超過收入。」

據《西雅圖時報》報導，儘管西市2019年連續第5年實現收入顯著增長，但預算總監Ben Noble開始警告不要增加支出，根據歷史模式預測，2023年將出現1.17億美元的缺口。西雅圖2022年的預算約為16億美元。

當新冠疫情初次襲來時，西市進行了招聘凍結。但隨著時間推移，西市通過減免租金、危險津貼和非聚集性庇護所等項目為社區提供幫助，不得不增加支出。

憑藉約1.28億美元的一次性聯邦救濟和2.31億美元Jumpstart工資稅，西市在2021年和2022年得以成功彌補預算缺口。

儘管市長辦公室正處於制定預算的早期階段，該預算將於9月提交市議會批准，但政府正在尋求新的收入，而不是削減現有支出。

（本報訊）本月 10 日，西雅圖市長哈雷爾（Bruce Harrell）否決了一項議會法案，該法案將收集有關西雅圖租金的數據，用於制定與該市住房相關的決策。

哈雷爾否決了上個月以 5-4 投票）結果通過的第 120325 號議會法案。該立法要求房東向研究型大學報告出租房屋的價格和面積等信息以供分析。根據西雅圖的出租房屋登記和檢查條例，房東已經被要求上報所有出租單位。

支持該法案的議員 Alex Pedersen 和 Tammy Morales 表示，收集到的信息對於了解西雅圖的住房庫存至關重要，包括有多少住房是非補貼經濟適用房等。他們說，收集到的信息對於做出有關住房的決策（例如分區和土地使用）也很重要。

Pederson 稱：「我對此方案沒有簽署成法律深感失望，它可以幫助收集有助於防止弱勢群體流離失所的住房數據。與之類似的收集出租房屋數據的法律已經在全國范圍內實施，因此否決這一法案意味著西雅圖仍然落後於時代。」

市長發表一封信解釋他的否決權，信中說「我們都有一個共同的目標，即確保西雅圖成為一個負擔得起的城市，讓所有背景的工人和社區成員都能正常生活和取得成功。這項工作的關鍵是使用高質量和準確的數據來為我們的政策提供信息 . 雖然我讚賞並尊重議會的意圖，但根據華盛頓大學專家的說法，這項擬議的立法不會收集到可靠的數據，並且可能無法及時實施，會影響綜合計劃的更新。」

在市長一票否決該法案後，市議會現在有30 天的時間來投票決定是否推翻或維持市長的否決權，覆蓋市長否決權需要 9 人中的 6 票支持。

（本報訊）11日，西雅圖市長哈雷爾（Bruce Harrell）宣佈將發佈行政命令，將本市暫停驅逐令的到期日期從2月14日延長至2月28日，之後將不再對此進行延期。也就是說，在2月28日後，房東將恢復驅逐拒繳租金租客的權利。

市長表示：「隨著新冠新增病例數量穩步下降，本市是時候放棄暫停驅逐令，轉而採取更加慎重和集中的努力來支持最需要幫助的人。除了分發所有可用的緊急租金援助外，那些仍然遭受新冠影響而遇到經濟困難的租戶，將繼續受免驅逐保護。」

所有因經濟困難而無法支付租金的租戶，將在暫停驅逐令結束後至少6個月內獲得持續驅逐保護，面臨驅逐的西雅圖居民也有權獲得法律顧問和其他驅逐保護。而因其他原因拒繳房租的租客，房東將有權推進驅逐程序。

在接下來的兩週內，哈雷爾市長將審查報告，以評估數據、改進現有工作並尋求其他解決方案。市長日前已指示住房辦公室緊急分配2,500萬美元的已確定資金，以支持租戶和小房東。同時，市長還指示市府工作人員開發一個網站，將租戶和小房東與可用的財務資源、權利和保護信息以及暫停驅逐令結束後所需的其他重要更新信息聯繫起來。

（本報訊）週一（27 日），西雅圖市議會（Seattle City Council）投票通過了兩項法案，旨在為租戶在面臨房租上漲時能獲得保護及提供更多協助。

第一項法案要求房東在提高租金時要給租戶至少180天的通知期，比目前要求的60天多出3倍。第二項法案是如果租戶因租金上漲而遷出，房東必須對符合資格的租戶提供資金援助。需要搬遷援助的租戶將透過系統填寫並遞交申請，政府將決定其是否符合資格以及可獲取多少援助。然後，政府將要求房東支付該筆款項，房東可選擇支付或上訴。這兩項法案將在西市市長杜爾肯獲批簽字30天後生效。

這兩項法案很大程度上是為了應對西雅圖高昂的租金價格。根據Zumper 公司最近一項研究指，西雅圖是全美最昂貴的15 個租賃市場之一。

法案基本上獲得一致通過，但議員亞歷克斯．佩德森（Alex Pedersen）是唯一反對給予180天通知期。佩德森在議會會議上表示支持該立法，但將投下反對票，因為該法案沒有豁免小房東，特別是那些擁有四個或以下單位的業主。一旦簽署成為法律後，將適用於所有房東，無論其擁有多少單位。其他團體則堅決反對這兩項法案，認為這只會提高租金。

（本報訊）根據人口普查局（US Census Bureau）的數據，皮爾斯郡（Pierce County）拖欠租金問題比華州其他地方都要嚴重。目前，該郡約有23,000 戶家庭欠租，約共9,300 萬元，每個家庭平均欠房東4,200 元。華州的暫停驅逐「橋樑」令即將在本月30 日到期，屆時房東將被允許驅逐逾期欠交租金的租戶。

但提供免費法律援助組織Tacomaprobono 的執行董事卡莉．羅伯茨（Carly Roberts） 表示：「如租戶已提交租金援助申請並正在等待結果期間，房東不能驅逐租戶。」

根據皮爾斯郡公共服務部（Human Services）的數據，由於申請人數太多，租戶在提交申請和收到援助金之間等待的平均時間為88天，目前該部門正在加快核批過程。

據稱，即使是在疫情前，皮爾斯郡的租戶被驅逐率也比華州其他地方高出56%。

根據加州大學伯克利分校（UC Berkley）的城市遷移項目數據顯示，該郡在2019年至2020年間的失業率為全州增幅最大，當時失業率上升在全美範圍內排名第38位。

該項目的調查結果指出，這源於黑人和拉丁裔家庭有更沉重的經濟壓力，其平均收入低於收入中位數。根據該郡數據，皮爾斯郡已向租戶分發近4200 萬元的租金援助，佔該郡最初撥款金額的70%。在資金分配的情況下，該郡具有申請更多租金援助的資格。

到目前為止，共有14,000多份租金援助申請，其中9,000多份已被轉介。被轉介的租戶最多可獲支付12 個月的逾期租金和水電費，一些租戶也有資格獲取未來三個月的租金。

如有任何查詢，租戶可撥打211並透過電話填寫申請，該服務可提供超過200多種語言版本。

（本報訊）華州州長英斯利（Jay Inslee）日前宣佈了一介乎於暫停驅逐令和立法機構實施的住房穩定計劃之間的「橋樑」項目，該項目於7月1日至9月30日期間生效。

暫停驅逐「橋樑」為SB 5160中租戶保護的一個過渡期，包括「解決驅逐方案」（Eviction Resolution）的試點計劃和針對貧困租戶的「諮詢權計劃」（Right to Counsel）。根據州政府網站上資料顯示，「橋樑」計劃不是延伸自去年3月宣佈至今的暫停驅逐令，新規定將在資源和計劃可用之前繼續為租房者和房東提供支援。而對於自去年2月29日至本年7月31日逾期未付的租金，房東將禁止驅逐租戶，直到他們所在郡的租金援助計劃和解決驅逐方案到位。此外，房東和租戶在有機會通過「解決驅逐方案」付清逾期租金之前，房東不得就過去未付的租金或其他費用視為可強制執行的債務。

從8月1日開始，租房者將需支付全額租金、與房東協商減租或積極尋求租金援助資金。房東只能在租戶沒有採取任何這些行動的情況下驅逐租戶，但必須在開始驅逐程序之前向租戶提供合理的還款計劃，及以書面形式向租戶提供現有的服務和支援。酒店、汽車旅館、Airbnb、長期護理設施和其他非傳統住房不受該命令的限制。

目前，預計將有超過6.5億元的聯邦救濟金從7月份開始發放以幫助租房者。此前，美國商務部（Department of Commerce）亦已向地方政府提供了5億元的租金援助，以幫助8萬多名房東和租戶。

（本報訊）在新冠疫情爆發後，華州州長英斯利（Jay Inslee）與西雅圖市長杜爾肯（Jenny Durkan）相繼簽署行政命令，禁止房東在疫情大流行期間驅逐租客，並免除拖欠租金罰款。華州範圍內禁止驅逐租客的行政令有效期至10月15日，而西雅圖市更是在此基礎上，將期限延至12月31日。

目前，一部分西雅圖房東組成小組，聯名起訴市長州長，要求在疫情期間停止執行此行政令。該組織代表表示，這一行政令將疫情大流行所帶來的損失全部壓在了各房東身上，而不是讓整個公眾社會一同承擔。

對於驅逐禁令，市長杜爾肯在聲明中指出，由於病毒流行的影響，社區的居民和小型企業都倍感壓力。病毒大流行導致民眾失業，難以謀求生計，無法負擔房租，更有許多受歡迎的小型企業永久停業。而暫停驅逐租客的命令是讓民眾有家可回，繼續正常生活的一項重要工具。州長英斯利也對此發表態度，稱歡迎法院對這項措施進行審查。

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上期介紹了有關業主和租客的法定責任，今期討論一下由誰來負責維修住宅。

本州的「業主與租客條例」對每方都規定有維修的責任。例如業主必需遵照特定的建築物及地方條例來維修住宅，共用地方保持清潔及安全，設施及電器均運行正常；由第三者或自然引起的損壞一般是業主的責任，除非是租客的疏忽所致。

另一方面，租客有責任保持單位清潔及安全，而不可故意地或疏忽地損毀或移走單位內任何物品。若有嚴重損壞地方，租客有責任以書面通知業主。業主一旦接獲通知，必需在合理的時間內進行修理，除非環境不許可。法例一般規定業主在接到書面通知後：

一、在廿四小時內恢復水源或暖氣，或對危及生命的情況採取補救的行動。

二、在廿四小時內供給冷、熱水、電或暖氣。

三、在七十二小時內修理對水管、電冰箱或電爐等較嚴重的損壞。

四、在十天內進行其它修理。

如果業主不能在上述時間內進行修理而迫使租客自行修理的話，可以從租金中扣除修理費。根據「修理與扣租」條例，租客必需先以書面通知業主，並寄以合理的修理費估價單，修理費不能超過特定的限度，修理要待一定的等候期結束後才能展開。一般來說，租客若自己進行修理的話，每年最多可扣除達一個月的租金作為補償，每次不超過半個月租金；若需要由有執照的技工來修理，租客在十二個月的期間內最多可扣除達兩個月的租金，

最後順便一提，在本州大部份地方，業主不需要任何理由可在租約滿期20天前要求租客搬出。西雅圖市卻不一樣，業主必須有正當的理由才可要求租客搬出，如欠租、不守約、或出售物業等。

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目前全國的趨勢是，租屋的人越來越多，apartment如雨後春筍，到處湧現，華盛頓州也不例外。所以身為業主或租客，都應該了解多些有關業主與租客的華盛頓州條例；不過，西雅圖市另外附加有它自己的一套條例，在某些方面比州法還要嚴格一些。

業主有甚麼法定責任？

擁有出租物業，自是人生得意事。但身為業主，要顧及的事著實不少，一不小心，便會有犯官司之虞。出租住宅樓宇的業主，最基本的責任是提供一個適宜人居住的地方，以及遵守租約的條款。出租了住宅之後，業主不能去如黃鶴 — 除非有代理人代其處理租務，且必須能隨時接獲租客的投訴。此外，業主還有以下責任：

＊遵守建築物條例。

＊維修屋頂、牆壁及其它樓宇結構。

＊保持共用地方清潔及安全。

＊提供足夠暖氣及水（冷、熱）、電。

＊提供適當門鎖。

＊維修住宅內的電器。

＊履行當地法例所規定的責任。

業主若不履行其責任租客有以下三種補救辦法：

（一）租客有權終止租約，在書面通知業主後遷出住宅。

（二）提起訴訟或仲裁的程序。

（三）自己進行有限度的修理，費用從租金中扣除。

不過，租客必需在沒有拖欠租金及用書面通知業主有關損壞的情況下，才可運用上述權利。

租客有甚麼法定責任？

本州法例雖然基本上傾向保障租客，租客亦有不少責任。最基本的是交租和遵守租約條款。一般來說，租客必需：

＊保持單位清潔及衛生。

＊避免任何損壞。

＊適當處置單位內的垃圾。

＊適當使用住宅的電器及附屬品。

＊遷出後把住宅回復到原來的狀況。

＊遵守當地法例所規定的責任。

租客若不履行租約的條款或違反「業主與租客條例」，業主可提出「非法佔有」程序，或其它逐客的法律行動。如果租客對住宅管理不當，業主除了可向法庭申請「迫遷令」之外，還可把修理單寄給租客，以及循法律途徑，向租客追討、補償或強制租客履行租約條款。

下期將會討論在租賃期間由誰來負責維修住宅。