租金

作者投書：Lydia Chen

近年來，西雅圖及周邊地區房價與租金持續上漲，許多家庭雖然有工作，卻仍然面臨住房不穩定的困境。最令人心痛的是，受影響的不只是成年人，還有正在成長中的孩子。

根據華盛頓州及學區資料，許多被列為「無家可歸學生」（Homeless Students）的孩子，其實並非睡在街頭，而是暫時寄住親友家、住在汽車裡、旅館中，或經常搬家，沒有固定住所。聯邦《McKinney-Vento法案》將這些學生都列為需要特別協助的對象。

在我們居住的北西雅圖與南斯諾霍米什郡地區，問題尤其明顯。僅在埃德蒙茲學區（Edmonds School District）就有數百個家庭面臨住房危機，而2024-25學年符合McKinney-Vento資格的學生超過800人。

令人振奮的是，社區已開始尋找解決方案。非營利機構 Housing Hope 與學區合作興建「Scriber Place」，未來將提供52戶經濟適用住宅，專門協助無家可歸學生家庭，並搭配家庭輔導及教育支持服務。 然而，政府與慈善機構的力量仍然有限。

因此，我們幾位長期從事社區服務的朋友也提出一個想法：「華人社區認養無家可歸學生家庭計劃」。這裡所說的「認養」，不是收養，而是透過社區力量陪伴一個家庭重新站起來。每一個家庭可由一個家庭、一個商家、一個教會、社團或數位志工共同支持。我們可以做什麼？

第一，認養學習資源——協助孩子取得：筆記型電腦、網路設備、書包與文具、課後輔導、英文與數學補救教學。許多教師在分享經驗時提到，穩定的學用品、食物及一位持續關心他們的成年人，往往比一次性的捐款更能改變孩子的人生。

第二，認養生活需求——協助家庭：搬家用品、基本家具、廚房用品、衣物與鞋子、交通協助。

第三，認養希望——許多無家可歸學生最大的問題並非貧窮，而是孤立。如果有志工願意：每月關心一次、幫助家長了解學校制度、陪伴孩子申請大學、協助尋找工作資源，往往能帶來意想不到的改變。

西雅圖華人社區擁有許多專業人士、退休教師、小企業主及熱心義工。如果每年有：10個家庭參與、10家企業參與、10位退休教師參與。就可能幫助數十位孩子完成學業。這不僅是慈善工作，更是一項投資。因為今天幫助一位孩子穩定就學，未來可能就少一位需要社會救助的成年人，多一位能夠回饋社會的公民。

或許我們無法解決整個住房危機，但我們可以改變一個家庭的命運。而改變一個家庭，往往就是改變一個孩子的人生。當一個孩子不再擔心今晚睡在哪裡，他才能安心思考明天要成為什麼樣的人。這也許就是社區服務最有意義的地方。 （本文為社區倡議構想，歡迎有意參與的個人、企業及團體共同討論推動。）

西雅圖想租三居室帶院子房子的租客正艱難發現，傳統的家庭租賃房源正在悄然消失。曾經是成長家庭的首選，現在成了一個日益縮小且價格更高的市場，受價格上漲、疫情影響和向更小住房單位轉變的趨勢所影響。

據The Seattle Times報導，西雅圖可租房屋的供應量從2014年的約25,350套下降到2024年的約22,450套，下降了11%。同時，城市審計官記錄顯示註冊的單戶住宅銷售量從2019年的517套激增至2021年的1,308套。這些變化減少了可供長期租客和使用住房券租客選擇的家庭規模租賃房源。

Zillow市場報告顯示，到2025年中期，西雅圖單戶住宅的典型租金處於3000美元低端，而典型房屋的按揭月供接近5000美元。兩者差距縮小，使得持有房屋作為出租而非出售的經濟優勢減弱，促使更多房主選擇出售，加劇了留在租賃市場上的房屋數量減少的壓力。

ATTOM數據顯示，2025年機構投資者約佔美國購房的5%至6%，這一比例在不同市場間有所變化。在西雅圖，主要買家和重塑單戶出租回報預期的，是較小的本地買家和自住者，而非大型投資基金。

長期房東表示盈利計算越來越困難。Windermere首席經濟學家Jeff Tucker說，房價上漲使得購房後依靠租金覆蓋成本更難。華盛頓州租賃住房協會主席Sean Flynn表示，更有力的租客保護措施和未來監管不確定性，也促使一些小業主選擇出售而非重新掛牌出租。疫情期間，許多房屋易主後未能重新進入租賃市場，加速了這一趨勢。

HUD 2021年分析顯示，大約23.5%的住房券接受者住在單戶或移動房屋單元，且住房券家庭比其他受助群體更可能是大家庭。當三居室住宅變得稀缺時，安置這類租客變得更加困難。HUD還報告稱，住房券家庭租金負擔沈重並且經常搬家，因此穩定獲得家庭規模的住房尤為重要。

城市在替代家庭規模租賃房方面面臨巨大挑戰，可能需要加快建設更大的公寓和其他替代住房類型。未來走勢將取決於西雅圖在擴大缺失中間區分區、放寬附屬住宅單位規則或增加家庭規模經濟適用房資金等選項上行動的速度。每種方案都有權衡，新建住房可能需數年才能投用，而監管變化往往引發租客、社區倡導者及房東的激烈爭論。

除非政策調整或激勵措施使小房東願留房出租，否則單戶住宅將繼續稀缺且租金高昂，住房券持有者和成長中的家庭將持續感受到壓力，直到城市能夠增加真正符合其需求的住房供應。

根據一項對各州租房最貴和最便宜城市進行的分析，華盛頓州租金最低和最高的城市已經揭曉。

Rentometer網站顯示，在華盛頓州，摩西湖（Moses Lake）的平均租金最低，為1995美元，而表爾威的租金貴，達到了3800美元。

Rentometer網站中寫道：「租金中位數凸顯了內陸社區與高科技驅動型熱門樞紐之間的巨大差距。」

據悉，Rentometer的這項全美性研究涵蓋了約1500個美國城市。研究指出，跨越市政邊界（有時僅相隔20至40英里）可能意味著每年節省或多支出數萬美元。

對於華盛頓州平均租金最低的城市摩西湖，其租金水平在美國各州「最便宜城市」中位列第八高。只有特拉華州（2000美元）、內華達州（2000美元）、麻薩諸塞州（2472美元）、阿肯色州（2500美元）、康涅狄格州（2500美元）、羅德島州（2550美元）和緬因州（3200美元）的“最便宜城市”的租金比它更高。

俄勒岡州平均租金最低的城市是格蘭茨帕斯（Grants Pass），其平均租金與華盛頓州最便宜的摩西湖持平。

據悉，這項研究基於美國人口至少為2.5萬的城市中，三居室獨棟住宅的租金中位數。

Rentometer寫道：「數據中最顯著的模式之一是，單戶住宅的租金在很短的距離內可能會有巨大的差異。在密歇根州，弗林特（Flint）和安娜堡（Ann Arbor）相距不到一小時車程，但它們代表了兩個截然不同的租賃市場。弗林特的租金中位數為999美元，而在安娜堡則達到了2900美元，幾乎是前者的三倍。對於租客和業主來說，影響租金水平的往往不是全州甚至全都市圈的平均水平，而是城市層面的基本面因素。在許多情況下，跨越市政邊界可能意味著每月超過1000美元的租金差異。」

加州聖莫尼卡（7500美元）、佛羅里達州科勒爾蓋布爾斯（5995美元）、麻薩諸塞州劍橋（5500美元）、紐約州懷特普萊恩斯（4900美元）和新澤西州普林斯頓（4600美元）的平均租金位居全美最高之列。

而在居民人數超過2.5萬的城市中，阿肯色州派恩布拉夫、密歇根州弗林特、愛達荷州滑鐵盧、伊利諾伊州迪凱特和密西西比州傑克遜的平均租金則是最低的。

Rentometer寫道：「在許多州，僅僅移動20至40英里的距離，就可能意味著每月節省（或多付）1000多美元。隨著高成本地區的競爭加劇，租客可能會越來越多地將二級城市和遠郊視為可行的替代選擇。」

想查看完整研究報告，請訪問：https://www.rentometer.com/blog/cheapest-most-expensive-cities-rent-by-state-2025/。

對許多在美國打拼的華人來說，一個人住曾是理想生活的標配。但最新數據顯示，在西雅圖，這份看似瀟灑的獨立，正悄悄變成一筆驚人的隱形「稅費」——獨居者每年要為此多付出超過1.2萬美元。

房產平台Zillow近日發佈最新租房分析報告，揭示了所謂「單身稅」的真實境況。這裡的「單身稅」並不是政府徵收的稅種，而是指獨自租客因為無法與他人分攤房租，而額外多承擔的住房成本。

報告顯示，西雅圖獨居者每年平均要比合租多付出12,372美元，躋身全美獨居成本最高的十大城市之一，僅次於紐約、聖荷西、波士頓等超級高消費地區。當前西雅圖都會區典型公寓的月租金約為2,062美元，當這筆費用從一個人的工資中直接「整塊掏走」時，壓力可想而知。

對不少華人年輕人來說，獨居不僅是生活狀態的選擇，更是一種「成年禮」和成就感。然而在西雅圖，現實很快給理想「潑了冷水」。Zillow租房趨勢專家Emily Smith直言：「當你獨自生活時，你必須用一份收入承擔全部租金，這筆開銷累積起來非常快。」科技公司雲集、人口不斷湧入，讓西雅圖的租金長期高企。

在高租金壓力下，合租再次成為很多人的「不得不選」。Zillow報告顯示，如果與他人合租並共簽一份租約，租客平均每年可節省高達20,940美元，這個數字足以支付一輛車的年供，或者覆蓋一大半的學費和機票回國費用。

值得注意的是，從全美範圍看，「單身稅」的漲幅似乎開始放緩。過去一年，全美平均「單身稅」僅增加了146美元，是近五年來最小的增幅。Zillow分析稱，由於居民收入增速一度超過租金漲幅，全美公寓的可負擔性已回升至2021年4月以來的最好水平。這對很多城市的獨居者來說，是一絲可見的曙光。

然而，對西雅圖而言，結構性問題仍然突出：科技崗位集中、高收入人群湧入、房源緊張、土地成本高企，這些因素疊加，讓獨居租金難以下來。相比全美平均10,470美元的「單身稅」，西雅圖高出近兩成，隱形負擔尤其沈重。

面對不斷走高的獨居成本，專家建議租客在「獨立」和「經濟壓力」之間做更理性的權衡。Emily Smith提醒：「自由很重要，但財務健康同樣不可忽視。選擇在哪裡住、怎麼住，本質上是一個長期的財務決策。」

西雅圖地區的房地產市場正處在一個轉折點。2025年放緩的房地產市場很可能使房價趨於平穩，並在2026年推動房屋銷量回升——這對兩類人群而言是喜憂參半的消息：一類是自疫情以來眼看房價不斷上漲的購房者，另一類則是一直等待合適時機出手的賣房者。

然而，這一轉變將是漸進的，因為當前拖累房地產市場的諸多不利因素很可能會持續至明年。

以下是專家針對2026年西雅圖地區房地產市場的五項預測。

1. 房價漲勢趨緩，交易量將回升

經濟學家預測，雖然房價不太可能暴跌，但整體將保持平穩。

房地產信息平台Zillow、Redfin以及經紀公司Bright MLS均預測，全美房價將上漲約1%。部分機構則更為樂觀，全美房地產經紀人協會（NAR）預計房價將上漲4%。

但由於今年市場相對低迷，溫德米爾服務公司（Windermere）的首席經濟學家Jeff Tucker預計，普吉灣地區的房價將不會出現增長。 他表示：「我們地區的庫存量已基本恢復至疫情前的正常水平。今年的市場態勢確實已徹底轉向買方市場。」Jeff指出，進入2026年後，賣家仍需通過降價或接受更低報價來吸引買家。

不過，經濟學家預測，明年春季市場回暖將推動銷量小幅上升。抵押貸款利率的略微下降可能會促使買家入市。經濟學家對全美房屋銷量增幅的預測區間在1.7%至5%之間。

Jeff預計，2026年普吉特海灣地區房屋銷量將比今年增長4.7%。 他表示：「春季市場將出現大量蟄伏已久的購房者，賣家會迎來一波交易熱潮。”」

2. 抵押贷款利率将降至6%

房地美（Freddie Mac）的數據顯示，2025年30年期抵押貸款平均利率為6.6%，2024年為6.7%。許多經濟學家預測，抵押貸款利率將在未來一年內逐步小幅下調，這將為購房者帶來有限緩解。

全美房地產經紀人協會、Redfin、Zillow以及溫德米爾等主要機構預測，明年抵押貸款利率將維持在6%左右，與當前水平相差不大。

自去年10月以來，抵押貸款利率已降至約6.2%，這是在今年1月一度飆升至7%以上後，近一年來的最低水平。但這一變化似乎尚未重新激發購房活力。部分買家仍在等待利率進一步下降，但Zillow、Redfin及美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的經濟學家預測，即使美聯儲降息，明年的抵押貸款利率也不會跌破6%。

3. 租金仍將上漲，但漲幅會低於往年水平

今年以來，租金漲幅已明顯放緩，這一趨勢很可能延續至2026年。

華盛頓房地產研究中心的數據顯示，普吉特海灣地區租房市場的租金平均漲幅呈現不均衡態勢，這片地區的月租金均價約為2000美元。

Zillow的數據顯示，西雅圖的平均租金與去年同期基本持平，而表爾威、柯克蘭和埃弗里特的租金漲幅高達5%。與此同時，費德勒爾韋、肯特、雷德蒙德和倫頓等城市的平均租金跌幅最高達7.6%。

綜合來看，西雅圖地區租房市場整體呈現罕見的平穩態勢。據CoStar統計，2015年至2022年底期間，這片地區租金年均漲幅達4.2%。據悉，CoStar將西雅圖地區定義為金郡、皮爾斯郡和斯諾霍米什郡。

不過，租金預計將在明年小幅上漲。CoStar預測，到2026年底，西雅圖租金將上漲2.4%。根據Zillow的數據，西雅圖一居室公寓月租金均價為2100美元，以此計算，此次漲幅對應的金額約為50美元。即便如此，這一漲幅仍低於長期平均水平。

CoStar西雅圖市場分析高級總監Elliott Krivenko指出，一些因素可能會進一步抑制租金漲幅。

他在一封電子郵件中表示：「就業增長放緩以及國際移民減少，可能會延緩市場復蘇，並繼續壓制租金上漲空間。」

4. 辦公樓市場情況有望改善

商業地產公司仲量聯行（JLL）表示，隨著遠程辦公模式對寫字樓市場的衝擊逐步被消化，明年很可能成為疫情以來西雅圖地區辦公樓租賃表現最強勁的一年。

仲量聯行高級執行合伙人Lisa Stewart表示，今年許多企業已發佈重返辦公室的要求，這推動了更多長期租賃合同的簽訂，同時也提升了企業對景觀視野良好、配套設施完善的辦公空間的興趣，以吸引員工回歸線下辦公。

5. 收入增速將超過房價漲幅

Redfin數據顯示，自大衰退以來，收入增速將首次在較長時期內持續超過房價漲幅。

Redfin的經濟學家Fairweather表示：「這似乎是房地產市場的一個轉折點，這意味著人們將擁有更多可支配收入用於購房。」

她預計，這一趨勢將持續數年，因為房價正從疫情期間的購房熱潮中逐步調整。當時，超低的抵押貸款利率曾推動需求和房價雙雙飆升。

儘管明年購房者的財務狀況可能有所改善，但住房成本對許多人而言依然高不可攀。Fairweather預計，明年住房擁有率不會顯著提升，尤其是在醫療保險等其他支出預計上漲的背景下。

她表示：「對很多人來說，2022年和2023年是被市場淘汰的時期，而2026年情況僅比2025年略有好轉，並不足以改變他們負擔不起住房的現實。」

(From the Seattle Times)

過去五年來，房主的每月成本急劇上升，去年更是達到新高。2024年，美國房屋擁有成本中位數從2023年的1960美元上升至2035美元。

美國人口普查局（U.S. Census Bureau）最近的一份報告指出，抵押貸款利率上升、保險費用上漲以及整體生活成本的增加，是房主支出增加的主要原因。

人口普查局經濟學家Jacob Fabina表示：「衡量住房負擔能力的一種方法是，根據家庭在抵押貸款支付、保險、稅收、水電費及其他相關費用上的支出比例。2024年，有抵押貸款的家庭在這些支出上的中位數比例為21.4%，顯示房主的經濟壓力在加大。」

每月抵押貸款最高的州:

加州：3001美元

夏威夷：2937美元

新澤西州：2797美元

麻薩諸塞州：2755美元

華盛頓州：3181美元

在包括舊金山、洛杉磯、紐約和波士頓在內的幾個大都市地區，購置一套中等價位的房屋所需年收入通常超過20萬美元。在聖荷西，這一數字已超過37萬美元。

疫情期間，極低的抵押貸款利率刺激了房地產市場，引發房屋競標戰，推高了售價，有時比賣家初始要價高出數十萬美元。2019年至2024年間，美國房價總體上漲了50%以上。

此外，根據人口普查局的數據，美國約2,160萬房主中，約有8,660萬人支付共管公寓或HOA（業主協會）費用。2024年，這類月平均費用為153美元。

與此同時，租客也面臨更高成本的壓力。根據ACS數據，經通脹調整後，總租金中位數（含水電等費用）從2023年的1448美元升至2024年的1487美元，增長2.7%。

不過，2024年用於房租支出的收入中位數百分比保持在31%，未見增加。

剔除通脹因素後，29個州的家庭收入中位數較2023年有所上升；21個州、華盛頓特區和波多黎各則變化不大。

在2023年至2024年間，13個州及波多黎各的貧困率有所下降。

(From Fox)

西雅圖面臨嚴重的住房短缺與房價／租金上漲問題。為了達到州政府與地方法規對未來20年或更長期間的增長要求（如「One Seattle Comprehensive Plan」），市政府必須增加住房供給／密度。  同時，城市內的樹木（尤其是成熟大樹／遺產樹 / heritage trees）對氣候緩和（減少熱島效應）、空氣品質、雨水管理、居民健康與情感品質都有重要作用。都市樹冠覆蓋率（tree canopy cover）在過去幾年有衰退的趨勢。

市議會與市長 Bruce Harrell 在 2023 年通過了更新後的樹保護法規，嘗試擴大保護範圍，並強化補植與補償規定。這被視為一種平衡住房與樹木保護的政策努力。在 One Seattle／全面規劃更新中，議會在審議期間收到大量來自社區與樹木保護倡導者的意見，要求在分區變動中保留足夠的退縮（setbacks）空間、設置綠地與大樹保護機制等。某些議員提出保持或強化現有退縮標準以保護大型樹木。  在公開聽證與環評（environmental impact assessment）中，樹冠損失與氣候、健康風險被正式納入考慮。議會與政府也強調政策不能只追求「住得多」，也要住得「健康、可持續」。

西雅圖市議會提出106項修正案，以指導未來對交通、公園、公用事業和其他公共資產（如樹冠）的投資。公眾再次有機會抱怨、建議或鼓掌，這些修正案將重塑西雅圖被稱為綜合計劃的20年增長願景，平衡樹木保護與新住房需求是對話的重要組成部份。

日前，兩次公開聽證會將為居民提供機會，分享他們對方向的反饋。一次是在市政廳舉行面對面聽證會，一次是虛擬會議。議員們正在努力修訂和完善市長Bruce Harrell的「一個西雅圖計劃」，這是對綜合計劃的重大更新。

布魯斯·哈雷爾（Bruce Harrell）市長提出的「One Seattle」（或稱 One Seattle Comprehensive Plan / 「一個西雅圖計劃」）是一個針對未來 20 年左右的西雅圖城市綜合規劃更新，目的是回應住房負擔能力、增長與發展、交通與環境，以及社會公平等議題。

核心目標與內容包括：增加住房供給與選擇性、家庭型住房與可負擔性、防止人口搬離／保護弱勢社區、交通導向發展與鄰里中心化等。

在環境與公共空間上，更新樹木種植規定（鼓勵種植大型樹種），並在一些情況下撤掉停車需求以保護現有的大樹。 在規劃中考慮環境影響，包括交通碳排放、空氣質量等議題，在公共交通可行的地方優先密度提升。

雖然規劃更新已提出，但實際分區變更（rezoning）、法規細則、許可程序的修改，都還在審議或制度設計階段。政治壓力、社區反對、技術或資金執行上的挑戰可能使得最初承諾未能完全實現。

總之，西雅圖的議會與市長正在努力在急迫的住房短缺與環境／樹木保護之間找到一條路，但目前的政策與計劃仍有不少批評 — 尤其是在成熟樹木的保護、硬地面比率、設計標準等方面。難以做到完全雙贏，但很多政策正在朝著更多整合、更多考慮樹木／綠地的重要性前進。

部份節譯自KOMONewsReporter Joel Moreno