房地產

根據房地產網站 Homes.com最新統計，若以每平方英尺單價為標準，舊金山南市場（South of Market / SoMa）是美國最昂貴的社區。

據統計，南市場每平方英尺價格高達5,415美元，較美國整體平均單價244美元高出超過20倍。

舊金山南市場是歷史悠久的市中心，從白天的博物館、活躍的夜生活以及閣樓建築和高層豪華公寓的理想組合。同時，舊金山也是全球科技重鎮，全美最多億萬富豪的聚集地，房價因此水漲船高。

舊金山的市中心街區名列榜首毫不意外，因為整座城市房價更是全國之冠，數據顯示，舊金山的房價中位數高達118萬美元。

以下是按每平方英尺價格排名的15個美國最昂貴的社區：

1. 舊金山South of Market：5,415美元
2. 加州奧本Northwest Auburn：4,416美元
3. 加州卡平特里亞Old Town Carpinteria：4,129美元
4. 華盛頓州表爾威Downtown Bellevue：3,619美元
5. 佛州那不勒斯Port Royal：3,375美元
6. 佛州那不勒斯Aqualane Shores：3,132美元
7. 加州Stinson Beach：2,988美元
8. 佛州邁阿密海灘Star, Palm & Hibiscus Islands：2,861美元
9. 加州新港海灘Crystal Cove：2,771美元
10. 佛州棕櫚灘莊園Casa del Lago：2,754美元
11. 紐約市West Village：2,680美元
12. 紐約市Metropolitan Hill：2,537美元
13. 邁阿密Fisher Island：2,511美元
14. 紐約市Hudson Square：2,401美元
15. 佛州Jupiter Island：2,394美元

經歷了連續兩年的房價和抵押貸款利率飆升之後，美國房地產市場在2024年可能將迎來一些緩解。根據Realtor.com的最新報告，預計明年全美房價將整體下跌1.7%。特別是在21個主要都市區，房價下跌將更為顯著，其中德州奧斯汀預計將經歷最大跌幅，達到12.2%。同時，San Antonio、達拉斯、休斯頓等德州城市以及加州的舊金山和Stockton也預計將面臨較大幅度的房價下降。

今年六月，美國的典型住宅價格達到近24年來的第二高點。但到了十月，房價有所下降，這表明市場正在開始調整。房價的下降，加上利率的潛在下調，可能會吸引更多首次購房者進入市場。

儘管目前的高抵押貸款利率可能阻礙現有房主的搬家計劃，但據Zillow的2024年展望預測，那些在利率處於歷史低點時購房的房主預計將在明年出售他們的房屋。這是因為他們不願再等待2021年的歷史低利率回歸。

目前，11月美國30年期固定抵押貸款的平均利率為 7.22%。Realtor.com預測，明年這一數字將降至平均6.8%。雖然預計明年市場將逐漸趨於穩定，但Realtor.com仍預計市場將面臨一些挑戰，如低房屋銷量、庫存短缺，以及理想地區缺乏即可入住的房屋等問題。

Realtor.com 預測的明年各地房價下跌幅度：

隨著潮濕天氣及黑暗冬季的來臨，西雅圖房地產市場也陷入低迷，潛在買家和賣家都在試圖遠離這場房價爭鬥。

根據西北多重掛牌服務（Northwest Multiple Listing Service）6日發佈的新數據，上個月金郡待售單戶住宅數量比一年前下降了近15%。此次下跌表明房產市場降溫不僅僅是典型的秋季放緩。10月房屋買賣雙方的交易量比2019年疫情前同比減44%。皮爾斯郡（Pierce County）、斯諾霍米甚郡（Snohomish County）和基薩普郡（Kitsap County）也出現類似趨勢。

隨著房地產市場放緩，西雅圖地區的房價幾個月來基本持平。金郡10月單戶住宅中位數售價接近88.3萬美元，比9月下降2%，比去年同期下降2%。斯諾霍米甚郡房屋售價中位數約為73萬美元，與一年前幾乎沒有變化；皮爾斯郡房屋售價中位數為53萬美元，同比也下降1%。

10月份部分地區房產市場與整體低迷的走勢有所不同：在基薩普郡，單戶住宅的售價中位數為55.6萬美元，比去年上漲8%。在金郡，由於市面上出售房屋的庫存緊張，平衡了房價暴跌的趨勢。在北金郡，單戶住宅售價中位數為85萬美元，比去年同期上漲9%。相比之下，西雅圖的單戶住宅售價中位數為90萬美元，相較於一年前下降5%。

由於聯準會選擇不升息，貸款利率在11月初略微趨於穩定。不過，根據房地美（Freddie Mac）數據，10月底的平均貸款利率為7.8%，仍是2000年以來的最高水準。

在全國範圍內，這些利率都導致銷售放緩。Redfin經濟學家預測，今年的房屋銷售量預計將達到2008年經濟大衰退以來的最低水準。但經濟學家同時表示，如果沒有更多的待售房屋，需求疲軟不太可能大幅抑制房價。

上個月金郡新掛牌房源稀少，因為當地市場進入了通常會放緩的秋冬季月份。9月至10月，金郡掛牌出售的單戶住宅數量下降26%，公寓掛牌出售量下降24%。

聯儲的激進加息，令美國股市等市場出現大幅下挫，從而令美國人的家庭淨資產進一步縮水。聯儲的報告顯示，美國家庭淨資產第二季度減少6.1萬億美元，降幅為4.1%，此前第一季度減少約1470億美元。連續兩個季度下降之後，美國家庭總資產降至143.8萬億美元，為一年來最低。其中，美國家庭所持股票價值縮水7.7萬億美元，而房地產價值增加1.4萬億美元。

聯儲的報告還顯示，美國家庭支票存款，即美國人在支票、儲蓄和貨幣市場帳戶升至近4.9萬億美元的新紀錄。此外，不包括按揭貸款在內的消費信貸以8.51%的年增長率增長，為2001年底以來的最快增速。未償商業債務年化增長7.67%，聯邦債務增長5.56%，約為一季度增速的一半。

從全球來看，股債市場在二季度蒸發了約23萬億美元的財富。

美國房產商很苦惱：在美國房價飆升至歷史新高後，許多買不起房子的美國人都不在本土買房了，而是蜂擁般地移居歐洲。據萊坊房地產經紀公司(Knight Frank)最新報告顯示，2022年前5個月，美國買家對法國房產的搜索量較去年同期增長了37%，其中巴黎、普羅旺斯、法國裏維艾拉和法國西南部是最受歡迎的地區。

除法國外，越來越多的美國人將目光投向了西班牙馬略卡島和義大利薩丁島等地區，希望在那裏安家。

在法國和義大利，來自美國人的買房需求都達到了至少三年來的最高水準。葡萄牙、希臘也是美國人中最受歡迎的目的地。今年4-6月，請求移居希臘的美國人較去年同期增加了40%。

美國本土房價飆升，而歐洲部分地區房價便宜得驚人，是促使美國人到歐洲搶房的一大原因。

今年4月在義大利實現買房夢想的亞特蘭大人Stephanie Synclair，在西西里島的墨索梅利買了一套3100平方英尺的房子，外加一套較小的房子和一個800平方英尺的店面，這一共才花了6萬歐元！

這位企業家表示，如果不是美國市場如此瘋狂，我絕不會考慮在義大利買房，她計劃遠端辦公，並想像著美酒佳餚的美好生活，以及她計劃在她的店面開設的一個當地文學俱樂部和藝術空間，讓人想起1920年代巴黎的藝術場景。

Zillow資料顯示，截至6月30日，亞特蘭大的住房均價達到了404575美元，同比上漲19%，而西西里島巴勒莫地區800平方英尺的房屋均價僅為86560歐元。

除了房價價差，美元兌歐元匯率大幅升值是另一大原因，萊坊報告顯示，僅歐元貶值一項，就意味著美國人在歐洲購買房產的成本比一年前便宜了16%。此外，推動越來越多的美國人移居歐洲的原因，還有美國不斷上漲的生活成本、國內的政治分裂，以及邊境關閉兩年後旅行的回歸等因素。

而一度繁榮的美國房地產市場正在加速降溫。Redfin的資料顯示，7月份約有6.3萬套購房協定被取消，約佔當月簽訂合同的房產數量的16%。

美國的房地產市場原本多年來供不應求、存量房太少，如今轉眼間風向大變，建築商手裏攥著一大把房子賣不出去。

今年按揭貸款利率飆升，讓很多購房人不敢入手。而像在休斯頓工作的新房賣家Kevin Brown，正好趕上了這次風向轉變。Brown以前看房的預約一個接一個，但買家現在只是零零散散地去他的售樓處轉轉。他現在手裏有55棟房屋在建，五棟已經完工，都沒有達成交易。

疫情期間火熱的樓市突然降溫，讓幾個月前開始施工的開發商措手不及。6月份美國新屋供應銷售比達到2010年上次樓市崩盤以來最高水準。根據全美房屋建築商協會的一項調查，7月初房屋建築商網站和售樓處的買家訪問量已降至2012年以來最低水準。而未來幾個月經濟形勢預計變得黯淡，建築商也在減少開工房屋，以免太多房子蓋好後空著。

疫情期間火熱的樓市突然降溫，讓幾個月前開始施工的開發商措手不及。過去幾個月，愛達荷州最大建築商CBH Homes約有三分之一的買家取消了合同，是年初的將近兩倍。這家公司的總裁Corey Barton稱，他手裏有200套未售房屋，而去年年底只有75套。從某種意義上說，存量房一直都有，只不過被藏起來了。

以前建築商先捂著房子不賣，等到竣工幾個月前才對外發佈，因為蓋的沒有賣的快，無法滿足井噴的市場需求。而如果等上一段時間，就能在材料成本漲價之時按當前市場價格計算。但現在市場上掛著要賣的房子到處都是，還在蓋的時候就掛了出去。

房利美發佈的購房信心指數(Home Purchase Sentiment Index)已跌至十多年來最低水準，從上年同期的76跌至7月份的63。

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甚麼是法定起訴期？在民事法上來說，當你的法定權利受到侵犯，你只能在特定的時間內起訴對方，如果你不積極去維護自己的權利，任由時間流逝而去，你就永遠再也不可以起訴，再也得不到補償了。

法定起訴期的目的是為了杜絕陳年已久的案子。因為這種案子太老的話，証據可能已經喪失，証人的記憶力衰退，甚至於證人乾脆失蹤，以至於被告人無法有效地為自己辯護。即使原告人的案情確立，但原告人若不及時起訴而導致案情陳舊，這對被告人來說是極不公平的。

法定起訴期不是一成不變的死東西，而是擁有以下幾個主要特徵：

一、法定起訴期是對法律訴訟程序而言，只對案子的結局有影響，與被告人的實質權利無關。如果某一案子因為過了法定起訴期而不能起訴，或者起訴後被駁回，並不証明案情或因果不成立。

二、若法定起訴期已過，原告仍然起訴，被告必需首先舉出起訴期來抗訴，若不提出這點則等於放棄了這一抗訴權利，讓原告的起訴權利死灰復燃。

三、一筆已過法定起訴期的死債，如果經欠債人以書面承諾加以償還，仍然可以復活。

四、法定起訴期可以由當事人雙方經合約或者承諾來加以暫緩、延長或縮短。

五、一件案子的起訴期一般是從案情發生或者責任產生那天開始，也就是從應該可以起訴的那天起。根據這一原則，可以說起訴期與被告所作所為相關連，即使原告不知被告是誰或是否有充份理由起訴，起訴期其實早已開始。

法定起訴期一般是由各州的法律而定，對同一類案子各州的起訴期也會有不同。以下是華盛頓州一些常見的民事案子的法定起訴期：

一年起訴期

—警長或其他警官在民事程序中因失職而讓監犯逃脫。

兩年起訴期

—惡意中傷、誹謗、武力威脅、侵犯人體和非法禁錮等案子，必需在事發後的两年之內起訴。

三年起訴期

–未經許可進入私人土地，對家人土地造成損害。

–非法霸佔或損害私人財產，人體傷害和過失造成死亡等案子。

–違背口頭達成的合約。

–欺詐和過錯罪，三年起訴期是從發現欺詐和過錯那天起算。

–警察、法醫執行公務過程中因失職造成的損失。

–公務員盜用公款，或未能妥善管理其控制下的公款，三年起訴期是從發現過錯那天起算。

六年起訴期

–違背書面合約。

–在正常生意買賣中出現應收帳款過錯。

–房地產的租金利潤，或有關房地產的佔用而引起的糾紛。

十年起訴期

–反世襲性侵佔房地產，十年起訴期是從原告的產業被侵佔那天起算。

–違背強制執行美國任何法院的判決書，判決超過十年便不能再執行。