貸款

通脹之下，不少人覺得自己的日子過得不如以前。不過全美這麼大，各個城市差距也很多，到底現在哪些城市成本最高，哪些又是最低廉呢？

帳單支付服務公司doxo近日發佈了「美國50大城市家庭支出報告」。該調查根據人口普查資料，對美國50個最大城市的家庭帳單成本進行對比分析。

報告納入了十個主要的家庭帳單類別，包括抵押貸款、租金、汽車貸款、水電費、汽車保險、有線電視互聯網和電話費、健康保險、手機費、家庭警報費用和人壽保險費。

該報告發現，美國人平均每年在家庭帳單上花費22,667元。

根據doxo的報告，在50個主要城市中，聖何塞居民每月支付的帳單最高，平均為3151元，比全國平均水準1889元高出66.8%.

需要注意的是，由於資料包括了房租和抵押貸款在內的10種主要家庭帳單，總的數位通常會高於家庭只支付其中某些帳單的情況。

加州是榜單上生活成本最高的州，其中還包括三藩市、聖地亞哥和河濱市。華盛頓特區以平均每月2767元的家庭帳單支出排名第三，比全國平均水準高出46%.

紐約市排名第五，平均每月帳單支出為2674元，比全國平均水準高出41.5%.

紐約水牛城是美國50個主要城市中生活成本最低的城市，那裏的居民每月平均支出為1603元，比全國平均水準低15.1%.

匹茲堡是榜單上第二便宜的城市，平均家庭支出為1689元。克利夫蘭的平均月支出為1709元。

該報告發現，生活成本最低的大城市主要在南部和中西部。

美國十大生活成本最昂貴城市

1.加州聖何塞 San Jose

2.加州三藩市 San Francisco

3.華盛頓特區 Washington D.C.

4.加州洛杉磯 Los Angeles

5.紐約州紐約市 New York

6.加州聖地亞哥 San Diego

7.馬薩諸塞州波士頓 Boston

8.華盛頓州西雅圖 Seattle

9.加州河濱市 Riverside

10.科羅拉多州丹佛市 Denver

美國十大生活成本最低廉的城市

1.紐約州水牛城 Buffalo

2.賓州匹茲堡 Pittsburgh

3.俄亥俄州克利夫蘭 Cleveland

4.紐約州羅徹斯特 Rochester

5.肯塔基州路易斯維爾 Louisville

6.密蘇里州聖路易斯 St. Louis

7.田納西州孟菲斯 Memphis

8.俄亥俄州辛辛那提 Cincinnati

9.阿拉巴馬州伯明罕市 Birmingham

10.奧克拉荷馬州奧克拉荷馬城 Oklahoma City

富國銀行(WFC)、美國銀行(BAC)和摩根大通(JPM)等銀行在今年上半年實現創紀錄的貸款激增後，目前紛紛減少了寫字樓和其他商業地產的融資。包括摩根士丹利(MS)和高盛集團(GS)在內的美國最大的幾家銀行，已變得更加挑剔，收緊了借款條件，同時減少了新發放的商業地產貸款。這種回落的部分原因是客戶需求減弱，以及對利率飆升的擔憂。在某些情況下，加強監管發揮了作用。

根據美國聯邦存款保險公司(FDIC)的資料，截至6月30日，美國各銀行在辦公、酒店、工業和其他非住宅地產方面的貸款敞口約為2.8萬億美元。富國銀行計畫縮減其住房抵押貸款部門，其貸款規模為1550億美元，是最大的商業地產貸款機構；摩根大通貸款規模為1060億美元，美國銀行的貸款規模為640億美元，位居第三。

美國銀行發言人Bill Halldin表示，當有貸款需求時，該行會繼續為客戶提供支援。富國銀行發言人Hannah Sloane表示，今年迄今，該公司商業地產貸款「強勁增長」，並將繼續與客戶合作，幫助他們獲得所需融資。

美聯儲的資料顯示，在截至6月份的六個月裏，美國受監管的銀行提供了創紀錄的3160億美元新商業房地產貸款，比2021年同期增長172%。貸款激增之際，美聯儲上調了利率以冷卻通脹，這一舉措使商業地產的借貸成本在過去一年翻了一番。

總體而言，美國商業房地產市場正在降溫。MSCI real Assets的資料顯示，利率上升已開始降低房地產估值，7月份交易量大幅下降。這導致貸款機構降低了新發放貸款的抵押資產價值比，並擴大了貸款利率與有擔保隔夜融資利率(SOFR)等基準利率的息差。

FDIC對辦公和商務酒店的價值感到擔憂，尤其是在曼哈頓等地區。第二季度曼哈頓寫字樓空置率達到創紀錄的15.8%，而美國寫字樓空置率為18.9%。

銀行的貸款在2022年上半年激增，以至於最近的下降非常明顯。幾家大型貨幣中心銀行已被要求停止商業地產貸款，特別是寫字樓貸款。今年下半年，來自大型銀行的貸款可能會較今年上半年下降50%。商業房地產是美國一半銀行(尤其是規模較小的地區性銀行)貸款組合中最大的一塊。

美國的房地產市場原本多年來供不應求、存量房太少，如今轉眼間風向大變，建築商手裏攥著一大把房子賣不出去。

今年按揭貸款利率飆升，讓很多購房人不敢入手。而像在休斯頓工作的新房賣家Kevin Brown，正好趕上了這次風向轉變。Brown以前看房的預約一個接一個，但買家現在只是零零散散地去他的售樓處轉轉。他現在手裏有55棟房屋在建，五棟已經完工，都沒有達成交易。

疫情期間火熱的樓市突然降溫，讓幾個月前開始施工的開發商措手不及。6月份美國新屋供應銷售比達到2010年上次樓市崩盤以來最高水準。根據全美房屋建築商協會的一項調查，7月初房屋建築商網站和售樓處的買家訪問量已降至2012年以來最低水準。而未來幾個月經濟形勢預計變得黯淡，建築商也在減少開工房屋，以免太多房子蓋好後空著。

疫情期間火熱的樓市突然降溫，讓幾個月前開始施工的開發商措手不及。過去幾個月，愛達荷州最大建築商CBH Homes約有三分之一的買家取消了合同，是年初的將近兩倍。這家公司的總裁Corey Barton稱，他手裏有200套未售房屋，而去年年底只有75套。從某種意義上說，存量房一直都有，只不過被藏起來了。

以前建築商先捂著房子不賣，等到竣工幾個月前才對外發佈，因為蓋的沒有賣的快，無法滿足井噴的市場需求。而如果等上一段時間，就能在材料成本漲價之時按當前市場價格計算。但現在市場上掛著要賣的房子到處都是，還在蓋的時候就掛了出去。

房利美發佈的購房信心指數(Home Purchase Sentiment Index)已跌至十多年來最低水準，從上年同期的76跌至7月份的63。

根據美國大學理事會(College Board)追蹤了大學價格和學生補助趨勢的一份報告，在疫情期間，學費和雜費的增長基本保持穩定。在2021-22學年，兩年制學校學生的平均學雜費僅上漲了1.3%，達到3,800美元；四年制公立大學州內學生的學雜費上漲1.6%，達到10,740美元；四年制私立院校的學雜費上漲2.1%，為38,070美元。現在，一些大學正在將學費提高多達5%，理由是通貨膨脹和其他壓力。2022-23學年的聯邦學生貸款利率，從去年的3.73%和2020-21學年的2.75%上升至4.99%。私人學生貸款可能有固定利率，或者與Libor、prime或T-bill利率掛鉤的可變利率——這代表著，隨著美聯儲提高利率這些借款人也將支付更多的利息。但是會多支付多少則因基準而異。儘管應屆畢業生的聯邦學生貸款支付時間延長了，但大學債務對幾乎所有擁有學位的人來說，仍然是一個巨大的障礙。超過4,000萬背負著學生債務的美國人一直在焦急的等待消息，因為總統喬拜登(Joe Biden)表示，他將在未來幾週內分享他對聯邦學生貸款寬恕的計劃。

（本報訊）經過一年混亂的競標戰，新數據顯示房價增長幾個月來首次放緩，因為高貸款利率淘汰了潛在的購房者。

標準普爾CoreLogic Case-Shiller指數的新數據顯示，4月份全國房價增長自2021年以來首次放緩，其中也包括西雅圖地區。5月份，西北多重上市服務（NWMLS）的一份新報告也顯示，活躍上市的房屋數量大幅增長，而銷售速度卻在放緩。

隨著抵押貸款利率飆升至14年來的最高水平，許多潛在的購房者被排除在外。根據Redfin的說法，到2021年12月，每月住房預算為2,500美元的買家將能夠購買價格略高於517,000美元的房屋。到2022年6月，同樣的預算卻只能買到價格接近40萬美元的房子。這意味著買家因加息而損失了大約12萬美元的購買力。

Redfin報告稱，今年4月至5月西雅圖住房庫存增加了16.2%。NWMLS報告稱，5 月份增加了13,075個新房源，比去年同期增長9.7%，是自2021年6月以來的最高月度數量。

但即使現在房屋庫存增加，競爭減少，這並不意味著買家佔上風，因為房價仍然很高。買家應專注於獲得適合的房屋，並根據預算盡最大努力找到自己想要的房源。

（本報訊）上個月，金郡（King County）房價中位數飆升至近100萬美元的歷史新高，這一統計數據突顯了西雅圖地區住房負擔能力低迷，也標誌著日益惡化的經濟鴻溝。但只看這一數字並不能直接看到房產市場中的其他發展因素，因為本地房地產市場可能已經出現降溫跡象。

根據由西北多重上市服務本月5日發佈的新數據，與去年同期相比，金郡、皮爾斯郡（Pierce County）和斯諾霍米甚郡（Snohomish County）新上市的待售單戶住宅數量均減少，已經在掛牌出售的房屋許多到月底仍未售出，4月份待售房屋數量減少。與上個月相比，上述3郡的所有待售房屋按其需求售出所需的時間都較長，種種跡象都在證明，西雅圖地區的房屋市場已在降溫。

這些趨勢與經濟學家的預測相呼應，由於抵押貸款利率上升及其他因素影響，全國房地產市場不太可能繼續保持自大流行開始以來的驚人增長速度。房地美（Freddie Mac）數據顯示，過去一週30年期固定抵押貸款平均抵押貸款利率約為5.3%，是自2009年以來的最高點。

雖然市場放緩，但並不意味著房價會就此走低。一些房產經紀人表示，房價其實仍在上漲，買家在競價時仍存在巨大競爭，目前房市的天平更加傾向於富人，那些剛剛邁入市場，首次湊錢買房的民眾所面臨的局勢仍然不利。

（本報訊）總部位於西雅圖的阿拉斯加航空公司（Alaska Air）日前正在與希爾斯伯勒航空學院（Hillsboro Aero Academy）合作，推出飛行學校計劃。該計劃將在俄勒岡州（Oregon）的希爾斯伯勒或雷德蒙德（Redmond）提供培訓，加航將為學生提供低息飛行學校貸款，並支付商業飛行員執照費用，然後在學員完成學習後僱用他們成為其支線航司——地平線航空公司（Horizon Air）旗下的飛行員。

這是阿航為加強其招聘渠道所做的最新嘗試，目前全國各大航空公司都試圖解決因飛行員極度短缺而造成的航班延誤、取消和機票價格上漲問題。除阿航外，其他許多航司也開設了自己的飛行學院，用來吸引那些可能不會從事飛行員職業的人。

旅遊折扣網站Scott’s Cheap Flights創始人斯科特·凱斯（Scott Keyes）表示，各大航司無法跟上反彈的旅行需求，這在很大程度上是由於飛行員短缺導致。這種短缺在新冠病毒大流行之前便已顯露征兆，而航空公司非但沒有採取及時行動，還在大流行開始早期便向飛行員提供提前退休計劃，以降低公司運營成本時，這一決定使飛行員短缺情況變得更糟。諮詢公司一份報告稱，預計到2023年底，美國將短缺12,000名飛行員。

為了填補這些空缺，主要航司正在從區域航司招聘飛行員。地平線航空的飛行運營副總裁Carlos Zendejas表示，預計2022年主要航司僱傭的飛行員中約有80%來自支線航司。而這一做法將導致支線航空公司受到嚴重擠壓，對較小目的地的服務削減更多。

Zendejas表示，進入俄州雷德蒙德的Ascend Pilot Academy和獲得商業飛行員執照的總成本將在6.5萬到8萬美元之間。航空公司希望提供津貼和低息貸款，吸引那些認為飛行員職業成本高昂的准學生。這些准學生將獲得低息貸款，可幫助他們支付培訓計劃費用，他們還將獲得2.5萬美元津貼，用於支付考取商業飛行員執照的費用，同時還將有機會獲得在地平線航空工作的機會，工作機會視完成學習計劃程度而定。

（本報訊）Redfin近期報告指出，全美房租價格持續高漲，相較去年平均漲幅高達15.2%，這一漲幅之高再度刷新紀錄。根據報導，今年1月美國平均租金要價為$1,891。

除房租上漲外，已經買房的各位房主狀況也並不太好，因為全國平均抵押貸款還款額上升25%，現為$1,595。這兩個漲幅都成功刷新Redfin紀錄中的最高值。

Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather稱，「現在搬家很貴，無論是租房還是買房。避免高昂住房成本的方法之一是搬到更便宜的地方，但真正便宜的地方正在減少。不斷上漲的抵押貸款利率將更多美國人擠出待售市場，這可能會給未來幾個月的租金帶來越來越大的壓力。」

據報導，西市的平均租金要價為$2,774，比去年同期增長了30.9%。 每月抵押貸款價格為$3,010，增幅也高達24.3%。但儘管如此，西雅圖並沒有被列為租金上漲最快的10大都會區，但波特蘭（Portland）卻在此榜單中位居榜首，其房租比去年上漲39%。此外，德州奧斯汀（Austin）排名第2，其他房租漲幅較高的城市均位於美東。