房地產

暢銷書《富爸爸窮爸爸》作者清崎（ Robert Kiyosaki），長年向全球讀者傳授「如何變有錢」的投資理念，近日卻自曝背負高達12億美元債務，主因是投資大量房地產。

據報導，清崎日前接受Podcast訪問時直言，「所以，我背負12億美元的債務。」但他隨即提醒外界：「你們不應該照我做，對吧？」他表示，自己自1974年起便研究如何運用債務，「如果你要學會使用債務，你最好先接受一些教育。」

不過，12億美元並非代表清崎個人欠下12億美元，他的前妻兼商業夥伴金清崎（Kim Kiyosaki）透露，兩人與合作夥伴共同持有約1500個公寓單位，相關債務主要附著於房地產資產。

根據估算，若清崎每年收入約300萬美元的說法準確，他個人實際承擔的債務可能約為3000萬至6000萬美元。報導指出，清崎的策略是利用房產增值後再抵押借款，取得資金投入更多投資，同時透過不同有限責任公司隔離風險。他曾形容這種做法是「防火牆」，「這就是有錢人玩這場遊戲的方式。」

不過，專家警告，槓桿在房價上漲能放大收益，市場反轉也會放大損失，金融顧問波爾（John Poole）直言，「他可能把這叫作『富爸爸債務』，但對一般投資人而言，很快就可能變成『窮爸爸破產』。」

美國房地產市場正在發生顯著變化。根據Redfin最新發佈的數據，上個月全美賣家數量比買家多出約63萬套房源，創下自2013年有記錄以來的最大差距，顯示市場已從長期賣方主導轉向買方主導。

從定義上看，當賣家數量比買家多出10%以上，即可被視為買方市場。當前這一比例已達到約46%，明顯高於一年前的29.8%。相比之下，在疫情期間的購房熱潮中，美國房地產市場一度供不應求——2021年11月，買家數量曾比賣家多出36%。

市場結構變化的核心在於庫存持續上升。自2023年夏季以來，待售房源數量穩步增加，並在過去一年明顯加速。此前，由於抵押貸款利率較低，大量房主選擇鎖定低利率長期持有房產；如今，隨著利率維持在較高水平，越來越多業主不再等待利率下降，而是將房屋投放市場，推動供應上升。

庫存增加已經對房價產生影響。在供應增長較快的地區，尤其是南部，買家開始擁有更強的議價能力，可以與賣家協商降低售價。在全美範圍內，房價漲幅明顯放緩。截至今年2月，美國典型住宅銷售價格中位數為429,226美元，同比僅上漲0.9%，遠低於此前數年超過3%甚至6%的漲幅。

不過，儘管市場從結構上已轉為買方市場，購房者的實際壓力並未明顯減輕。融資成本仍然是關鍵制約因素。根據房地美（Freddie Mac）數據，截至3月19日當周，美國30年期固定利率抵押貸款平均利率為6.22%，較前一週的6.11%有所上升，儘管仍低於一年前的6.67%。

與此同時，房價和房屋保險成本仍在上漲，加上對經濟前景的不確定性，使得購房者更加謹慎。這一趨勢已經反映在市場數據中：2月份購房者數量環比下降2.4%，約為136萬；賣家數量也小幅下降0.4%，至約199萬，顯示買賣雙方均趨於觀望。

從區域來看，市場分化依然明顯。在部分城市，賣方仍佔據明顯優勢。例如，邁阿密賣家數量比買家多出163%，納什維爾為120%，奧斯汀為112%，西棕櫚灘為110%，聖安東尼奧為104%。

而在東北部部份地區，買方仍然佔優。例如，新澤西州紐瓦克買家數量比賣家多出31.1%；賓州蒙哥馬利郡為-29%；紐約州納蘇郡為-25.8%；密爾沃基為-25.2%；新澤西州新不倫瑞克為-14.5%。

Redfin首席經濟學家博哈里（Sheharyar Bokhari）指出，儘管近期抵押貸款利率有所回升，但整體住房負擔能力仍有望改善，因為收入增長速度正在超過房價上漲速度。他表示，在許多市場，買家已經能夠通過談判獲得折扣或其他優惠，並且由於競爭減少，擁有更多決策時間。

西雅圖地區的房地產市場正處在一個轉折點。2025年放緩的房地產市場很可能使房價趨於平穩，並在2026年推動房屋銷量回升——這對兩類人群而言是喜憂參半的消息：一類是自疫情以來眼看房價不斷上漲的購房者，另一類則是一直等待合適時機出手的賣房者。

然而，這一轉變將是漸進的，因為當前拖累房地產市場的諸多不利因素很可能會持續至明年。

以下是專家針對2026年西雅圖地區房地產市場的五項預測。

1. 房價漲勢趨緩，交易量將回升

經濟學家預測，雖然房價不太可能暴跌，但整體將保持平穩。

房地產信息平台Zillow、Redfin以及經紀公司Bright MLS均預測，全美房價將上漲約1%。部分機構則更為樂觀，全美房地產經紀人協會（NAR）預計房價將上漲4%。

但由於今年市場相對低迷，溫德米爾服務公司（Windermere）的首席經濟學家Jeff Tucker預計，普吉灣地區的房價將不會出現增長。 他表示：「我們地區的庫存量已基本恢復至疫情前的正常水平。今年的市場態勢確實已徹底轉向買方市場。」Jeff指出，進入2026年後，賣家仍需通過降價或接受更低報價來吸引買家。

不過，經濟學家預測，明年春季市場回暖將推動銷量小幅上升。抵押貸款利率的略微下降可能會促使買家入市。經濟學家對全美房屋銷量增幅的預測區間在1.7%至5%之間。

Jeff預計，2026年普吉特海灣地區房屋銷量將比今年增長4.7%。 他表示：「春季市場將出現大量蟄伏已久的購房者，賣家會迎來一波交易熱潮。”」

2. 抵押贷款利率将降至6%

房地美（Freddie Mac）的數據顯示，2025年30年期抵押貸款平均利率為6.6%，2024年為6.7%。許多經濟學家預測，抵押貸款利率將在未來一年內逐步小幅下調，這將為購房者帶來有限緩解。

全美房地產經紀人協會、Redfin、Zillow以及溫德米爾等主要機構預測，明年抵押貸款利率將維持在6%左右，與當前水平相差不大。

自去年10月以來，抵押貸款利率已降至約6.2%，這是在今年1月一度飆升至7%以上後，近一年來的最低水平。但這一變化似乎尚未重新激發購房活力。部分買家仍在等待利率進一步下降，但Zillow、Redfin及美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的經濟學家預測，即使美聯儲降息，明年的抵押貸款利率也不會跌破6%。

3. 租金仍將上漲，但漲幅會低於往年水平

今年以來，租金漲幅已明顯放緩，這一趨勢很可能延續至2026年。

華盛頓房地產研究中心的數據顯示，普吉特海灣地區租房市場的租金平均漲幅呈現不均衡態勢，這片地區的月租金均價約為2000美元。

Zillow的數據顯示，西雅圖的平均租金與去年同期基本持平，而表爾威、柯克蘭和埃弗里特的租金漲幅高達5%。與此同時，費德勒爾韋、肯特、雷德蒙德和倫頓等城市的平均租金跌幅最高達7.6%。

綜合來看，西雅圖地區租房市場整體呈現罕見的平穩態勢。據CoStar統計，2015年至2022年底期間，這片地區租金年均漲幅達4.2%。據悉，CoStar將西雅圖地區定義為金郡、皮爾斯郡和斯諾霍米什郡。

不過，租金預計將在明年小幅上漲。CoStar預測，到2026年底，西雅圖租金將上漲2.4%。根據Zillow的數據，西雅圖一居室公寓月租金均價為2100美元，以此計算，此次漲幅對應的金額約為50美元。即便如此，這一漲幅仍低於長期平均水平。

CoStar西雅圖市場分析高級總監Elliott Krivenko指出，一些因素可能會進一步抑制租金漲幅。

他在一封電子郵件中表示：「就業增長放緩以及國際移民減少，可能會延緩市場復蘇，並繼續壓制租金上漲空間。」

4. 辦公樓市場情況有望改善

商業地產公司仲量聯行（JLL）表示，隨著遠程辦公模式對寫字樓市場的衝擊逐步被消化，明年很可能成為疫情以來西雅圖地區辦公樓租賃表現最強勁的一年。

仲量聯行高級執行合伙人Lisa Stewart表示，今年許多企業已發佈重返辦公室的要求，這推動了更多長期租賃合同的簽訂，同時也提升了企業對景觀視野良好、配套設施完善的辦公空間的興趣，以吸引員工回歸線下辦公。

5. 收入增速將超過房價漲幅

Redfin數據顯示，自大衰退以來，收入增速將首次在較長時期內持續超過房價漲幅。

Redfin的經濟學家Fairweather表示：「這似乎是房地產市場的一個轉折點，這意味著人們將擁有更多可支配收入用於購房。」

她預計，這一趨勢將持續數年，因為房價正從疫情期間的購房熱潮中逐步調整。當時，超低的抵押貸款利率曾推動需求和房價雙雙飆升。

儘管明年購房者的財務狀況可能有所改善，但住房成本對許多人而言依然高不可攀。Fairweather預計，明年住房擁有率不會顯著提升，尤其是在醫療保險等其他支出預計上漲的背景下。

她表示：「對很多人來說，2022年和2023年是被市場淘汰的時期，而2026年情況僅比2025年略有好轉，並不足以改變他們負擔不起住房的現實。」

(From the Seattle Times)

在經歷多年由賣方主導的市場後，房地產市場的槓桿正逐漸向買方傾斜，目前房價漲幅已落後於通脹。

根據本週公佈的數據，8月份全美標準普爾Case-Shiller房價指數較上年同期上漲1.5%，創兩年多來最弱年度漲幅。

這一趨勢對面臨創紀錄房價和高企抵押貸款利率的潛在買家而言是個好消息，但對眼看自身資產實際價值縮水的房主來說，卻顯得不那麼樂觀。

標普道瓊斯指數固定收益、交易品與大宗商品部門主管Nicholas Godec在聲明中表示：「隨著房價漲幅僅為通脹率的一半，且多個主要市場出現下跌，近年來的快速升值顯然已經結束。」

房價放緩的主要原因在於負擔能力危機持續抑制買家需求，從而限制了交易活動。

不過，與整個房地產市場一樣，各城市的情況差異顯著。Nicholas指出，那些在疫情期間經歷最劇烈上漲的城市，如今正經歷最明顯的回調。

佛羅里達州坦帕市（Tampa）的房價同比下跌3.3%，在所調查的20個城市中跌幅最大；邁阿密和鳳凰城的房價也分別下跌1.7%。報告進一步顯示，陽光地帶的房價已明顯放緩，部分原因是新建住房數量激增。此外，佛羅里達州多個市場還面臨保險費用上漲、更高的HOA費用以及自然災害風險上升等壓力。

相比之下，過去一年紐約（+6.1%）、芝加哥（+5.9%）和克利夫蘭（+4.7%）的房價漲幅超過通脹水平。

Nicholas表示：「展望未來，房地產市場似乎在疫情後的波動中找到了新的平衡。」

目前尚不清楚房價壓力的緩解是否足以激發新的購房需求，而抵押貸款利率的變化可能會產生更大影響。

據房地美數據顯示，30年期固定抵押貸款平均利率本週四降至6.17%，接近三年來最低水平。在本週美聯儲降息後，買家或許會獲得更多喘息空間，儘管這仍無法保證。

即使利率進一步下調，許多買家仍難以樂觀，因為就在四年前，低於3%的抵押貸款利率還曾是常態——而那樣的時代，已不復存在。

(From Yahoo Finance )

過去五年來，房主的每月成本急劇上升，去年更是達到新高。2024年，美國房屋擁有成本中位數從2023年的1960美元上升至2035美元。

美國人口普查局（U.S. Census Bureau）最近的一份報告指出，抵押貸款利率上升、保險費用上漲以及整體生活成本的增加，是房主支出增加的主要原因。

人口普查局經濟學家Jacob Fabina表示：「衡量住房負擔能力的一種方法是，根據家庭在抵押貸款支付、保險、稅收、水電費及其他相關費用上的支出比例。2024年，有抵押貸款的家庭在這些支出上的中位數比例為21.4%，顯示房主的經濟壓力在加大。」

每月抵押貸款最高的州:

加州：3001美元

夏威夷：2937美元

新澤西州：2797美元

麻薩諸塞州：2755美元

華盛頓州：3181美元

在包括舊金山、洛杉磯、紐約和波士頓在內的幾個大都市地區，購置一套中等價位的房屋所需年收入通常超過20萬美元。在聖荷西，這一數字已超過37萬美元。

疫情期間，極低的抵押貸款利率刺激了房地產市場，引發房屋競標戰，推高了售價，有時比賣家初始要價高出數十萬美元。2019年至2024年間，美國房價總體上漲了50%以上。

此外，根據人口普查局的數據，美國約2,160萬房主中，約有8,660萬人支付共管公寓或HOA（業主協會）費用。2024年，這類月平均費用為153美元。

與此同時，租客也面臨更高成本的壓力。根據ACS數據，經通脹調整後，總租金中位數（含水電等費用）從2023年的1448美元升至2024年的1487美元，增長2.7%。

不過，2024年用於房租支出的收入中位數百分比保持在31%，未見增加。

剔除通脹因素後，29個州的家庭收入中位數較2023年有所上升；21個州、華盛頓特區和波多黎各則變化不大。

在2023年至2024年間，13個州及波多黎各的貧困率有所下降。

(From Fox)

美國房屋庫存正接近金融危機以來未見的水平，進一步表明房地產行業和整體經濟面臨持續困難。

根據美國人口普查局和住房與城市發展部（Department of Housing and Urban Development）最近的數據，7月份未售出的已建成房屋數量達到12.1萬套，是2009年7月12.6萬套以來的最高水平。

待售房屋數量的激增被解讀為需求持續疲軟的跡象，這一趨勢也反映在房價企穩和「賣方市場」數量的減少上。

經濟學家和專家警告稱，需求疲軟和樓市整體疲軟可能會進一步拖累美國經濟，而消費者信心低迷和對經濟即將衰退的擔憂已經拖累了美國經濟。

根據人口普查局8月25日的報告，7月獨棟房屋新房銷售從6月的65.6萬套降至65.2萬套，較去年同期的71萬套低8.2%。與此同時，新房銷售價格中值在過去12個月下降了5.9%，至40.38萬美元。

全美大部分地區的房價漲幅都有所放緩，一位專家認為其原因是供應過剩以及潛在買家面臨的財務困難。許多人認為，抵押貸款利率上升也打消了潛在買家的買房念頭。

根據抵押貸款銀行家協會和聯邦住房貸款抵押公司房地美（Freddie Mac）等機構的數據，利率在最近幾周有所下降。專家認為，進一步下降到6%可能會證明這是「一個神奇的抵押貸款數字，將推動美國人購房。」

除了市場上越來越多的房屋外，房屋銷售也以驚人的速度下滑。根據Redfin最近的一份報告，7月份有15.3%的房屋交易被取消，這是該月有史以來的最高紀錄。

美國房地產市場的下一個重大轉變可能取決於美聯儲在9月中旬會議後的決定。雖然央行正在努力應對高通脹和不穩定的勞動力市場，一些人指出，降息可能會提振房地產市場。

部份譯自 新聞週刊

美國房地產市場正面臨新一輪調整期——新房銷售驟降、庫存暴漲、建築商信心動搖，新一輪市場冷卻潮正在上演。

根據最新官方數據，今年5月美國新房銷售環比暴跌13.7%，同比下降6.3%，創下三年來最低點。這一趨勢表明，高房價和高利率正持續壓抑購房者需求。

房地產分析師Nick Gerli警告：「幾乎沒人再買正在建造或剛獲批的新房。」數據顯示，目前市場上新房和已獲許可但未動工的庫存供應量達到15至20個月，遠高於「正常市場」6個月的供應標準，創下歷史新高。

30年期固定抵押貸款利率在6月26日達到 6.77%，為疫情初期低利率的三倍。高昂的購房成本，使得許多原本有購房意願的家庭被迫退出市場。與此同時，美國住房庫存出現罕見增長：建好了賣不出去、新項目也不敢開工，房地產市場正陷入「供需錯位」的尷尬狀態。

根據全美住宅建築商協會（NAHB）調查，建築商信心已跌至自2022年以來的最低水平。許多開發商為了吸引買家，被迫降價促銷、提供贈品和貸款激勵，但仍難以刺激需求。最新數據顯示，5月全美住宅建築開工總量下降9.8%，年化僅126萬套；單戶住宅開工更降至2023年4月以來最低點，多戶住宅跌幅接近30%。

專家普遍認為，在建築成本和貸款利率居高不下的背景下，住房建設在短期內仍將持續疲軟。雖然庫存增長一定程度上緩解了長期的「住房短缺」問題，但由於高房價持續存在，美國普通家庭依舊買不起房。房地產分析師預計：未來數月，美國新房市場仍將處於低迷狀態，甚至可能出現局部地區的價格調整或施工暫停潮。

業內人士指出，針對首次置業者需更謹慎，儘管庫存上升可能帶來議價空間，但高利率仍會顯著抬高還貸壓力。而投資型買家需關注流動性風險，在部分市場冷卻的背景下，投資房產的回報週期可能拉長。但長期持有者或可等待抄底機會，如果利率在未來下降，可能迎來一次「補漲窗口」。

無論是自住買房、投資置業，還是正在觀望的市民，都應密切關注市場走勢，做出更穩健的決策。