房價

近日，招聘網站 Glassdoor 與房地產平台 Redfin 聯合發佈了 2026年度最適合大學畢業生職業起步的城市榜單。該排名綜合考量了住房負擔能力、職業發展機會及生活質量等13項關鍵指標。

1. 加州慘淡：舊金山、洛杉磯雙雙落榜

令人大跌眼鏡的是，加州最大的兩座城市——舊金山和洛杉磯，此次未能進入前十名。 同樣遭到冷落的還有紐約。

Glassdoor的分析指出，「飆升的生活成本」是這些傳統大都市被拋棄的主因。對於初入職場的年輕人來說，這些地方的經濟壓力已經到了難以承受的地步。

2. 聖地亞哥（No. 8）：入圍背後的殘酷現實

聖地亞哥是加州唯一進入前十的城市，位列第8。儘管這裡擁有極佳的生活質量和不錯的平均起薪（$74,053），但其住房成本卻令人心驚肉跳：

• 高額房價： 剛需房平均價格高達 $615,000。
• 房貸壓力： 職場新人如果買房，僅房貸支出就可能佔到其稅後薪水的 65%。
• 極端現狀： 由於房價太貴，上周甚至有報道稱，大量聖地亞哥居民被迫搬到墨西哥的蒂華納（Tijuana）居住，每天體驗“跨境通勤”回美國上班。

3. 真正的贏家

華盛頓特區 (Washington, D.C.)奪得榜首。理由很直接：起薪高（平均近8萬美元），但剛需房價格相對親民（約32萬美元），生活成本與收入比最平衡。

德州崛起：共有三座城市擠進前十：達拉斯（No. 4）、休斯頓（No. 6）和奧斯汀（No. 10）。其中奧斯汀的勞動力市場表現全美最強，工資增長速度已超過房價漲幅。

波士頓（No. 3）：波士頓擁有全美最高的起薪（$80,026），雖然租房成本也佔到了收入的53%，但強勁的就業市場仍使其保持前三。

2026全美最適合畢業生城市 Top 10 完整名單：

華盛頓特區 (Washington, D.C.)

奧馬哈 (Omaha, Nebraska)

波士頓 (Boston, Massachusetts)

達拉斯 (Dallas, Texas)

芝加哥 (Chicago, Illinois)

休斯頓 (Texas, Houston)

聖路易斯 (St. Louis, Missouri)

聖地亞哥 (San Diego, California)

邁阿密 (Miami, Florida)

奧斯汀 (Austin, Texas)

該報告建議畢業生在擇業時應「廣撒網」，不要只盯著一線城市。對於那些面臨61.5萬美元房價和可能要吃十年泡面才能存夠首付的年輕人來說，權衡生活成本與職場前景比以往任何時候都更重要。

西雅圖想租三居室帶院子房子的租客正艱難發現，傳統的家庭租賃房源正在悄然消失。曾經是成長家庭的首選，現在成了一個日益縮小且價格更高的市場，受價格上漲、疫情影響和向更小住房單位轉變的趨勢所影響。

據The Seattle Times報導，西雅圖可租房屋的供應量從2014年的約25,350套下降到2024年的約22,450套，下降了11%。同時，城市審計官記錄顯示註冊的單戶住宅銷售量從2019年的517套激增至2021年的1,308套。這些變化減少了可供長期租客和使用住房券租客選擇的家庭規模租賃房源。

Zillow市場報告顯示，到2025年中期，西雅圖單戶住宅的典型租金處於3000美元低端，而典型房屋的按揭月供接近5000美元。兩者差距縮小，使得持有房屋作為出租而非出售的經濟優勢減弱，促使更多房主選擇出售，加劇了留在租賃市場上的房屋數量減少的壓力。

ATTOM數據顯示，2025年機構投資者約佔美國購房的5%至6%，這一比例在不同市場間有所變化。在西雅圖，主要買家和重塑單戶出租回報預期的，是較小的本地買家和自住者，而非大型投資基金。

長期房東表示盈利計算越來越困難。Windermere首席經濟學家Jeff Tucker說，房價上漲使得購房後依靠租金覆蓋成本更難。華盛頓州租賃住房協會主席Sean Flynn表示，更有力的租客保護措施和未來監管不確定性，也促使一些小業主選擇出售而非重新掛牌出租。疫情期間，許多房屋易主後未能重新進入租賃市場，加速了這一趨勢。

HUD 2021年分析顯示，大約23.5%的住房券接受者住在單戶或移動房屋單元，且住房券家庭比其他受助群體更可能是大家庭。當三居室住宅變得稀缺時，安置這類租客變得更加困難。HUD還報告稱，住房券家庭租金負擔沈重並且經常搬家，因此穩定獲得家庭規模的住房尤為重要。

城市在替代家庭規模租賃房方面面臨巨大挑戰，可能需要加快建設更大的公寓和其他替代住房類型。未來走勢將取決於西雅圖在擴大缺失中間區分區、放寬附屬住宅單位規則或增加家庭規模經濟適用房資金等選項上行動的速度。每種方案都有權衡，新建住房可能需數年才能投用，而監管變化往往引發租客、社區倡導者及房東的激烈爭論。

除非政策調整或激勵措施使小房東願留房出租，否則單戶住宅將繼續稀缺且租金高昂，住房券持有者和成長中的家庭將持續感受到壓力，直到城市能夠增加真正符合其需求的住房供應。

美國房地產市場正在發生顯著變化。根據Redfin最新發佈的數據，上個月全美賣家數量比買家多出約63萬套房源，創下自2013年有記錄以來的最大差距，顯示市場已從長期賣方主導轉向買方主導。

從定義上看，當賣家數量比買家多出10%以上，即可被視為買方市場。當前這一比例已達到約46%，明顯高於一年前的29.8%。相比之下，在疫情期間的購房熱潮中，美國房地產市場一度供不應求——2021年11月，買家數量曾比賣家多出36%。

市場結構變化的核心在於庫存持續上升。自2023年夏季以來，待售房源數量穩步增加，並在過去一年明顯加速。此前，由於抵押貸款利率較低，大量房主選擇鎖定低利率長期持有房產；如今，隨著利率維持在較高水平，越來越多業主不再等待利率下降，而是將房屋投放市場，推動供應上升。

庫存增加已經對房價產生影響。在供應增長較快的地區，尤其是南部，買家開始擁有更強的議價能力，可以與賣家協商降低售價。在全美範圍內，房價漲幅明顯放緩。截至今年2月，美國典型住宅銷售價格中位數為429,226美元，同比僅上漲0.9%，遠低於此前數年超過3%甚至6%的漲幅。

不過，儘管市場從結構上已轉為買方市場，購房者的實際壓力並未明顯減輕。融資成本仍然是關鍵制約因素。根據房地美（Freddie Mac）數據，截至3月19日當周，美國30年期固定利率抵押貸款平均利率為6.22%，較前一週的6.11%有所上升，儘管仍低於一年前的6.67%。

與此同時，房價和房屋保險成本仍在上漲，加上對經濟前景的不確定性，使得購房者更加謹慎。這一趨勢已經反映在市場數據中：2月份購房者數量環比下降2.4%，約為136萬；賣家數量也小幅下降0.4%，至約199萬，顯示買賣雙方均趨於觀望。

從區域來看，市場分化依然明顯。在部分城市，賣方仍佔據明顯優勢。例如，邁阿密賣家數量比買家多出163%，納什維爾為120%，奧斯汀為112%，西棕櫚灘為110%，聖安東尼奧為104%。

而在東北部部份地區，買方仍然佔優。例如，新澤西州紐瓦克買家數量比賣家多出31.1%；賓州蒙哥馬利郡為-29%；紐約州納蘇郡為-25.8%；密爾沃基為-25.2%；新澤西州新不倫瑞克為-14.5%。

Redfin首席經濟學家博哈里（Sheharyar Bokhari）指出，儘管近期抵押貸款利率有所回升，但整體住房負擔能力仍有望改善，因為收入增長速度正在超過房價上漲速度。他表示，在許多市場，買家已經能夠通過談判獲得折扣或其他優惠，並且由於競爭減少，擁有更多決策時間。

西雅圖地區的房地產市場正處在一個轉折點。2025年放緩的房地產市場很可能使房價趨於平穩，並在2026年推動房屋銷量回升——這對兩類人群而言是喜憂參半的消息：一類是自疫情以來眼看房價不斷上漲的購房者，另一類則是一直等待合適時機出手的賣房者。

然而，這一轉變將是漸進的，因為當前拖累房地產市場的諸多不利因素很可能會持續至明年。

以下是專家針對2026年西雅圖地區房地產市場的五項預測。

1. 房價漲勢趨緩，交易量將回升

經濟學家預測，雖然房價不太可能暴跌，但整體將保持平穩。

房地產信息平台Zillow、Redfin以及經紀公司Bright MLS均預測，全美房價將上漲約1%。部分機構則更為樂觀，全美房地產經紀人協會（NAR）預計房價將上漲4%。

但由於今年市場相對低迷，溫德米爾服務公司（Windermere）的首席經濟學家Jeff Tucker預計，普吉灣地區的房價將不會出現增長。 他表示：「我們地區的庫存量已基本恢復至疫情前的正常水平。今年的市場態勢確實已徹底轉向買方市場。」Jeff指出，進入2026年後，賣家仍需通過降價或接受更低報價來吸引買家。

不過，經濟學家預測，明年春季市場回暖將推動銷量小幅上升。抵押貸款利率的略微下降可能會促使買家入市。經濟學家對全美房屋銷量增幅的預測區間在1.7%至5%之間。

Jeff預計，2026年普吉特海灣地區房屋銷量將比今年增長4.7%。 他表示：「春季市場將出現大量蟄伏已久的購房者，賣家會迎來一波交易熱潮。”」

2. 抵押贷款利率将降至6%

房地美（Freddie Mac）的數據顯示，2025年30年期抵押貸款平均利率為6.6%，2024年為6.7%。許多經濟學家預測，抵押貸款利率將在未來一年內逐步小幅下調，這將為購房者帶來有限緩解。

全美房地產經紀人協會、Redfin、Zillow以及溫德米爾等主要機構預測，明年抵押貸款利率將維持在6%左右，與當前水平相差不大。

自去年10月以來，抵押貸款利率已降至約6.2%，這是在今年1月一度飆升至7%以上後，近一年來的最低水平。但這一變化似乎尚未重新激發購房活力。部分買家仍在等待利率進一步下降，但Zillow、Redfin及美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的經濟學家預測，即使美聯儲降息，明年的抵押貸款利率也不會跌破6%。

3. 租金仍將上漲，但漲幅會低於往年水平

今年以來，租金漲幅已明顯放緩，這一趨勢很可能延續至2026年。

華盛頓房地產研究中心的數據顯示，普吉特海灣地區租房市場的租金平均漲幅呈現不均衡態勢，這片地區的月租金均價約為2000美元。

Zillow的數據顯示，西雅圖的平均租金與去年同期基本持平，而表爾威、柯克蘭和埃弗里特的租金漲幅高達5%。與此同時，費德勒爾韋、肯特、雷德蒙德和倫頓等城市的平均租金跌幅最高達7.6%。

綜合來看，西雅圖地區租房市場整體呈現罕見的平穩態勢。據CoStar統計，2015年至2022年底期間，這片地區租金年均漲幅達4.2%。據悉，CoStar將西雅圖地區定義為金郡、皮爾斯郡和斯諾霍米什郡。

不過，租金預計將在明年小幅上漲。CoStar預測，到2026年底，西雅圖租金將上漲2.4%。根據Zillow的數據，西雅圖一居室公寓月租金均價為2100美元，以此計算，此次漲幅對應的金額約為50美元。即便如此，這一漲幅仍低於長期平均水平。

CoStar西雅圖市場分析高級總監Elliott Krivenko指出，一些因素可能會進一步抑制租金漲幅。

他在一封電子郵件中表示：「就業增長放緩以及國際移民減少，可能會延緩市場復蘇，並繼續壓制租金上漲空間。」

4. 辦公樓市場情況有望改善

商業地產公司仲量聯行（JLL）表示，隨著遠程辦公模式對寫字樓市場的衝擊逐步被消化，明年很可能成為疫情以來西雅圖地區辦公樓租賃表現最強勁的一年。

仲量聯行高級執行合伙人Lisa Stewart表示，今年許多企業已發佈重返辦公室的要求，這推動了更多長期租賃合同的簽訂，同時也提升了企業對景觀視野良好、配套設施完善的辦公空間的興趣，以吸引員工回歸線下辦公。

5. 收入增速將超過房價漲幅

Redfin數據顯示，自大衰退以來，收入增速將首次在較長時期內持續超過房價漲幅。

Redfin的經濟學家Fairweather表示：「這似乎是房地產市場的一個轉折點，這意味著人們將擁有更多可支配收入用於購房。」

她預計，這一趨勢將持續數年，因為房價正從疫情期間的購房熱潮中逐步調整。當時，超低的抵押貸款利率曾推動需求和房價雙雙飆升。

儘管明年購房者的財務狀況可能有所改善，但住房成本對許多人而言依然高不可攀。Fairweather預計，明年住房擁有率不會顯著提升，尤其是在醫療保險等其他支出預計上漲的背景下。

她表示：「對很多人來說，2022年和2023年是被市場淘汰的時期，而2026年情況僅比2025年略有好轉，並不足以改變他們負擔不起住房的現實。」

(From the Seattle Times)

長期受高房價和高利率困擾的美國住房市場，預計在2026年將出現一定緩和。經濟學家預測，利率可能下降，購房者的負擔能力或將略有改善。

過去三年，美國現有住宅銷量持續徘徊在三十年來的低位，導致許多家庭因高房價難以實現購房夢想。中位房價已超過典型家庭收入的40%，再加上6%至7%的按揭利率，使購房成本遠超預算，在通脹壓力下尤為沈重。雖然今年市場上待售房源增加帶來了一定改善，但由於許多房主擁有較高房產淨值且享受低利率，他們寧願等待市場回暖，從而限制了房價調整空間。對於能夠承受疫情前後成本大幅上漲的買家來說，仍有一定機會，但年輕及低收入家庭仍可能難以進入市場。

住房市場分析師預計，2026年按揭利率將繼續適度回落，但不會回到疫情期間的3%以下水平。房地產信息平台Zillow、Redfin和Realtor.com均預測，利率將維持在低6%區間，比2025年的平均6.6%略有下降。

隨著勞動力市場放緩及通脹預期回落，美聯儲可能進一步下調基準利率，從而有助於按揭利率維持在約6%的水平。雖然按揭利率並不直接與聯邦利率掛鈎，但其走勢受債券市場影響，而債券市場則反映投資者對經濟前景的預期。部分分析師認為，當利率降至6%以下，將成為刺激潛在購房者入市的「臨界點」。然而，目前美國超過一半的主要按揭利率在4%或以下，約80%在6%以下，這使許多房主不願放棄低利率購入新房，形成「鎖定效應」，使市場交易趨於凍結。

儘管房屋銷售多年來停滯不前，但房價並未下降，這主要是由於現有房源供應不足以及新建住房數量有限。今年，現有住宅在市場上的掛牌時間有所延長，買家興趣不高，而賣家也不願大幅降價；同時，高利率、關稅以及勞動力短缺使新房建設面臨諸多挑戰。

不過，預計未來房價漲幅將有所放緩，延續去年的趨勢。2025年是通脹調整後房價連續第二年出現下降。收入增速高於整體通脹和住房通脹，為家庭預算提供了更多空間，但勞動力市場疲軟可能限制薪資增長。數據顯示，截至11月，薪資同比增長3.5%，高於最新的2.7%通脹水平，但全年薪資增幅與通脹的差距已明顯縮小。

2025年，新房建設受到成本上升和買家減少等因素影響，開發商紛紛推遲申請許可和開工，新項目因木材和傢具關稅、勞動力短缺及利率上升而盈利困難。Zillow首席經濟學家Mischa Fisher表示：「預計2026年獨棟住宅開工將成為自2019年以來最慢的一年，因為已有大量新房庫存和在建項目，開發商將採取觀望態度。」

然而，對於已完成的新房項目，開發商則積極促銷，通過按揭降息等激勵措施推動交易。

住房市場仍受聯邦政策影響。各州正逐步放寬住房建設規定，以降低建房負擔，並調整限制房屋類型和建設地點的分區法規。多項旨在解決住房危機的法案正在國會推進，但尚未獲得足夠支持成為法律。

川普總統本月早些時候在全美講話中表示，將很快公佈「美國歷史上最積極的住房改革計劃」，但未提供具體細節。

總體來看，2026年住房市場可能呈現利率下降和房價漲幅放緩的趨勢，部分購房者的可負擔性或將略有改善，但對於低收入家庭而言，住房壓力仍然存在。

(From Yahoo News )

在經歷多年由賣方主導的市場後，房地產市場的槓桿正逐漸向買方傾斜，目前房價漲幅已落後於通脹。

根據本週公佈的數據，8月份全美標準普爾Case-Shiller房價指數較上年同期上漲1.5%，創兩年多來最弱年度漲幅。

這一趨勢對面臨創紀錄房價和高企抵押貸款利率的潛在買家而言是個好消息，但對眼看自身資產實際價值縮水的房主來說，卻顯得不那麼樂觀。

標普道瓊斯指數固定收益、交易品與大宗商品部門主管Nicholas Godec在聲明中表示：「隨著房價漲幅僅為通脹率的一半，且多個主要市場出現下跌，近年來的快速升值顯然已經結束。」

房價放緩的主要原因在於負擔能力危機持續抑制買家需求，從而限制了交易活動。

不過，與整個房地產市場一樣，各城市的情況差異顯著。Nicholas指出，那些在疫情期間經歷最劇烈上漲的城市，如今正經歷最明顯的回調。

佛羅里達州坦帕市（Tampa）的房價同比下跌3.3%，在所調查的20個城市中跌幅最大；邁阿密和鳳凰城的房價也分別下跌1.7%。報告進一步顯示，陽光地帶的房價已明顯放緩，部分原因是新建住房數量激增。此外，佛羅里達州多個市場還面臨保險費用上漲、更高的HOA費用以及自然災害風險上升等壓力。

相比之下，過去一年紐約（+6.1%）、芝加哥（+5.9%）和克利夫蘭（+4.7%）的房價漲幅超過通脹水平。

Nicholas表示：「展望未來，房地產市場似乎在疫情後的波動中找到了新的平衡。」

目前尚不清楚房價壓力的緩解是否足以激發新的購房需求，而抵押貸款利率的變化可能會產生更大影響。

據房地美數據顯示，30年期固定抵押貸款平均利率本週四降至6.17%，接近三年來最低水平。在本週美聯儲降息後，買家或許會獲得更多喘息空間，儘管這仍無法保證。

即使利率進一步下調，許多買家仍難以樂觀，因為就在四年前，低於3%的抵押貸款利率還曾是常態——而那樣的時代，已不復存在。

(From Yahoo Finance )

西雅圖面臨嚴重的住房短缺與房價／租金上漲問題。為了達到州政府與地方法規對未來20年或更長期間的增長要求（如「One Seattle Comprehensive Plan」），市政府必須增加住房供給／密度。  同時，城市內的樹木（尤其是成熟大樹／遺產樹 / heritage trees）對氣候緩和（減少熱島效應）、空氣品質、雨水管理、居民健康與情感品質都有重要作用。都市樹冠覆蓋率（tree canopy cover）在過去幾年有衰退的趨勢。

市議會與市長 Bruce Harrell 在 2023 年通過了更新後的樹保護法規，嘗試擴大保護範圍，並強化補植與補償規定。這被視為一種平衡住房與樹木保護的政策努力。在 One Seattle／全面規劃更新中，議會在審議期間收到大量來自社區與樹木保護倡導者的意見，要求在分區變動中保留足夠的退縮（setbacks）空間、設置綠地與大樹保護機制等。某些議員提出保持或強化現有退縮標準以保護大型樹木。  在公開聽證與環評（environmental impact assessment）中，樹冠損失與氣候、健康風險被正式納入考慮。議會與政府也強調政策不能只追求「住得多」，也要住得「健康、可持續」。

西雅圖市議會提出106項修正案，以指導未來對交通、公園、公用事業和其他公共資產（如樹冠）的投資。公眾再次有機會抱怨、建議或鼓掌，這些修正案將重塑西雅圖被稱為綜合計劃的20年增長願景，平衡樹木保護與新住房需求是對話的重要組成部份。

日前，兩次公開聽證會將為居民提供機會，分享他們對方向的反饋。一次是在市政廳舉行面對面聽證會，一次是虛擬會議。議員們正在努力修訂和完善市長Bruce Harrell的「一個西雅圖計劃」，這是對綜合計劃的重大更新。

布魯斯·哈雷爾（Bruce Harrell）市長提出的「One Seattle」（或稱 One Seattle Comprehensive Plan / 「一個西雅圖計劃」）是一個針對未來 20 年左右的西雅圖城市綜合規劃更新，目的是回應住房負擔能力、增長與發展、交通與環境，以及社會公平等議題。

核心目標與內容包括：增加住房供給與選擇性、家庭型住房與可負擔性、防止人口搬離／保護弱勢社區、交通導向發展與鄰里中心化等。

在環境與公共空間上，更新樹木種植規定（鼓勵種植大型樹種），並在一些情況下撤掉停車需求以保護現有的大樹。 在規劃中考慮環境影響，包括交通碳排放、空氣質量等議題，在公共交通可行的地方優先密度提升。

雖然規劃更新已提出，但實際分區變更（rezoning）、法規細則、許可程序的修改，都還在審議或制度設計階段。政治壓力、社區反對、技術或資金執行上的挑戰可能使得最初承諾未能完全實現。

總之，西雅圖的議會與市長正在努力在急迫的住房短缺與環境／樹木保護之間找到一條路，但目前的政策與計劃仍有不少批評 — 尤其是在成熟樹木的保護、硬地面比率、設計標準等方面。難以做到完全雙贏，但很多政策正在朝著更多整合、更多考慮樹木／綠地的重要性前進。

部份節譯自KOMONewsReporter Joel Moreno