低收入家庭

長期受高房價和高利率困擾的美國住房市場，預計在2026年將出現一定緩和。經濟學家預測，利率可能下降，購房者的負擔能力或將略有改善。

過去三年，美國現有住宅銷量持續徘徊在三十年來的低位，導致許多家庭因高房價難以實現購房夢想。中位房價已超過典型家庭收入的40%，再加上6%至7%的按揭利率，使購房成本遠超預算，在通脹壓力下尤為沈重。雖然今年市場上待售房源增加帶來了一定改善，但由於許多房主擁有較高房產淨值且享受低利率，他們寧願等待市場回暖，從而限制了房價調整空間。對於能夠承受疫情前後成本大幅上漲的買家來說，仍有一定機會，但年輕及低收入家庭仍可能難以進入市場。

住房市場分析師預計，2026年按揭利率將繼續適度回落，但不會回到疫情期間的3%以下水平。房地產信息平台Zillow、Redfin和Realtor.com均預測，利率將維持在低6%區間，比2025年的平均6.6%略有下降。

隨著勞動力市場放緩及通脹預期回落，美聯儲可能進一步下調基準利率，從而有助於按揭利率維持在約6%的水平。雖然按揭利率並不直接與聯邦利率掛鈎，但其走勢受債券市場影響，而債券市場則反映投資者對經濟前景的預期。部分分析師認為，當利率降至6%以下，將成為刺激潛在購房者入市的「臨界點」。然而，目前美國超過一半的主要按揭利率在4%或以下，約80%在6%以下，這使許多房主不願放棄低利率購入新房，形成「鎖定效應」，使市場交易趨於凍結。

儘管房屋銷售多年來停滯不前，但房價並未下降，這主要是由於現有房源供應不足以及新建住房數量有限。今年，現有住宅在市場上的掛牌時間有所延長，買家興趣不高，而賣家也不願大幅降價；同時，高利率、關稅以及勞動力短缺使新房建設面臨諸多挑戰。

不過，預計未來房價漲幅將有所放緩，延續去年的趨勢。2025年是通脹調整後房價連續第二年出現下降。收入增速高於整體通脹和住房通脹，為家庭預算提供了更多空間，但勞動力市場疲軟可能限制薪資增長。數據顯示，截至11月，薪資同比增長3.5%，高於最新的2.7%通脹水平，但全年薪資增幅與通脹的差距已明顯縮小。

2025年，新房建設受到成本上升和買家減少等因素影響，開發商紛紛推遲申請許可和開工，新項目因木材和傢具關稅、勞動力短缺及利率上升而盈利困難。Zillow首席經濟學家Mischa Fisher表示：「預計2026年獨棟住宅開工將成為自2019年以來最慢的一年，因為已有大量新房庫存和在建項目，開發商將採取觀望態度。」

然而，對於已完成的新房項目，開發商則積極促銷，通過按揭降息等激勵措施推動交易。

住房市場仍受聯邦政策影響。各州正逐步放寬住房建設規定，以降低建房負擔，並調整限制房屋類型和建設地點的分區法規。多項旨在解決住房危機的法案正在國會推進，但尚未獲得足夠支持成為法律。

川普總統本月早些時候在全美講話中表示，將很快公佈「美國歷史上最積極的住房改革計劃」，但未提供具體細節。

總體來看，2026年住房市場可能呈現利率下降和房價漲幅放緩的趨勢，部分購房者的可負擔性或將略有改善，但對於低收入家庭而言，住房壓力仍然存在。

(From Yahoo News )

Eddie Lin於12月2日宣誓就任西雅圖市議會成員。代表第2區的議員林曾擔任西雅圖市的律師。他贏得了11月開放區席位的特別選舉。他的任期在11月25日認證後立即開始，並將持續到2027年。

「我很榮幸能代表市政廳的南端。 Lin說：「工作家庭正在掙扎，但我們有機會和責任降低住房和兒童保育成本，改善獲得新鮮食物的機會，併為西雅圖學校的學生提供一個安全、培養的空間。我期待著為西雅圖南部努力工作，投資於家庭、移民和難民，以及那些在我們熱情的城市尋求醫療保健的人。如果您有任何問題、請求幫助或有機會，請聯絡我的辦公室，讓我在整個第2區出現並學習。」

在過去的六年裡，Lin與西雅圖住房辦公室合作，幫助在西雅圖的租賃和房屋所有權專案上實現前所未有的投資。他是一個臺灣移民的兒子，與一位教育家和當地工會領袖結婚。第2區包括燈塔山、雷尼爾谷、唐人街-國際區、哥倫比亞城、貝克山、耶斯勒露臺和雷尼爾海灘（Beacon Hill、Rainier Valley、Chinatown-International District、Columbia City、Mount Baker、Yesler Terrace 、Rainier Beach） 等社群。

在官方聲明中，Seattle City Council 傳媒稿稱 Lin 為「來自市律師辦公室、有豐富住房政策背景」的新議員，強調他過去六年在 Seattle Office of Housing 所推動的租屋與自有住房專案，為西雅圖帶來「前所未有」的可負擔住房投資。 多家媒體報導 Lin 當選原因之一是他的「住房負擔能力」、「社區代表性」與「接地氣背景」。

在他就職演說中，他談到希望降低住房與托兒成本、改善食物取得與公共學校條件、以及對移民和難民社群、低收入家庭提供支持。這些承諾被報導為對南西雅圖多族裔、多元家庭社區的一個積極訊號。

有媒體指出，他在議會中將代表一股「進步／城市主義（urbanist）」 — 傾向住房與社會服務、支持社區投資而不是過度依賴執法的力量。以目前情況看，Eddie Lin 的當選與就職，是一個有潛力讓南西雅圖長久以來被忽略、資源不足社區「得到更多代表與資源」的重要契機。尤其是在住房、社福、社區投資、多元族裔代表性、公平稅制等議題上，他的背景與選舉承諾都讓人對「真有機會推動改變」抱持期待。

不過，真正能不能兌現這些承諾、以及如何在一個多元、立場混合的議會與城市中操作 — 是未來 1–2 年內須密切觀察的。對於關心社區、公共政策、住房與社會公平的人，Lin 的議員生涯將是有趣、也可能具有挑戰的一頁。

（Kiro7/ Komo News/ Google 整合編撰）

早前統計調查資料顯示，西雅圖一般家庭平均中位年收入逹到九萬三千逾元，日前人口普查再宣佈二Ｏ一八年華州瑟馬米什市成為當今全美最富有城市，家庭平均中位年收入是十八萬三千零三十八元，是全國平均數六萬二千元的三倍，更是貧窮四人家庭二萬五千餘元年收入的七倍多。

究竟這些數字是反映生活實況，表示大家活得更富有更開心，還是越來越吃力越窮困？別忘記所有中位平均數都是一個對比，意味一半是富庶或更好；而另一半是稍遜或更差。

大家不要奇怪為何本地大富豪居住的城市沒有入選，因為調查準則祗包括六萬五千人的城市，如麻沙島祗有二萬五千餘人口，微軟蓋茨居住的麥地那就祗有三千多人聚居。

基本上統計數字對超級富人是絲毫沒有影響，生活指數如何升幅上落基本上不會妨疑他們過活。至於低收入家庭或生活在貧窮線以下的市民，大部份能享受政府恩惠，符合申請福利及補貼，生活還是可以過得去的。

但收入徘徊在中位數附近的中產家庭來說應該是生活最受折磨的族群。從獲取社會照顧⻆度來說，他們是生活吃力，錢不夠與富鬥，也因為錢多而無法與窮敵；生活質素卻早卡在中產水平，衣吃住行都走上中高檔次，消費開支可能與收入未能成正比。隨著本地的生活指數日漸提升，中產們想活得富庶，可能要真要很會算才能繼續過上安逸攀富的日子。

（本報訊）西雅圖市杜肯爾日前正式宣佈通過燃油取暖費賦加新的銷售稅，每加侖銷售稅稅金二十四仙。預計明年九月一日開始生效。此舉是鼓勵市民使用更清潔的取暖能源。西雅圖市政府期望在二Ｏ二一年時新稅金能為市府帶來一百六十萬的收益。

根據本地供應暖氣燃油的公司資料顯示，目前西雅圖市內大約有一萬八千戶人口還是使用燃油取暖。一般燃油售價為每加侖三美元。今次增加燃油稅令客戶的能源消費上升百分之八。杜肯爾市長是在九月時作出徵稅建議，市議會在週前全體通過，並附加一項條款，對非石油成份的生物迆油作出豁免。杜肯爾市長要求徵收燃油取暖稅旨在為本地下一代有更健康更綠化的環境設想。她希望市政府能用各種方法減低空氣污染。

目前本地大部份溫室氣體排放來源都是與運輸及建築。汽車及小型貨車的排污還是最嚴重的，佔上全城的百分之五十三，排污高達一百七十萬公噸。故此西雅圖市一直鼓勵市民減少自駕或以電車代步。相對而言，家居暖氣燃油排污情況的影響則比較溫和。在二Ｏ一六年家居暖氣燃油排污佔上六萬三千公噸，佔據全市總溫室氣體排放量的百分之二，在民居建築中家居暖氣燃油排污祗佔百分之十三；其實家居燃油取暖用量近年隨著新建築的出現，已因為漸漸被淘汰或被更新轉換新的取暖設備而下跌。在二ＯＯ八年的排污量高達十萬九千公噸，較二Ｏ一六年的超出百分之四十。

今次受燃油取暖費賦加稅影響最大的用戶將會是市內一些老房舍的住戶。這些老房的暖氣設備都靠燃油供暖。而住戶部份都是老房客或一些年邁的房東。據燃油供應商指稱，他們的客戶大部份都是普通收入人士，故此增加燃油稅會影響他們的日常生活。為了節省油費，他們可能會將室內暖氣溫度調低。

杜肯爾市長在回應如何照顧燃油取暖用戶時稱，市府會利用徵收到的稅金來資助該等用戶轉型，將燃油取,暖系統轉到電力系統。通常轉換系統費用由一萬元至一萬五千元不等。市政府預計約共三千戶可以領取撥款或資助。另外約一千戶低收入家庭則可以全數獲得津貼，免費更換。

（本報訊） 被譽為「學校午餐債務爸爸」（School Lunch Debt Dad）的華人男子Jeff Lew，作為一名父親，他以為校區籌款，幫助學校償還午餐債務作為己任。已為華州多校區解決了燃眉之急。

本月3日，Lew在其推特頁面發佈新消息：「我剛剛為連頓（Renton）校區送去了面額為$14,406.03的支票，幫助他們償還了部分午餐債務。感謝所有在gofundme頁面為此捐款的每一個人！」

這位華裔父親認為，自己為此做出的努力十分必要且有價值，因為學生不應該為自己享用午餐而感到羞愧。僅在2017年一年內，Lew就為西雅圖校區籌款2.1萬美元，用以償還午餐債務。這一籌款活動最終還獲得了知名歌星John Legend的支持，他自掏腰包捐獻5,000美元，最終總籌款額高達5萬美元。

除西雅圖校區外，他還在捐款網站上為塔可瑪（Tacoma）及斯波坎（Spokane）校區籌款。同時，在今年早些時候，由於聯邦政府宣告部分機構關門，導致諸多政府工作人員無糧可出，甚至只工作卻拿不到薪水。Lew還為這些聯邦職員發起籌款。

他對本地媒體表示：「直到在找到永久解決方法之前，我都不會停止籌款活動」。目前華州法律禁止「午餐羞辱」（Lunch Shaming），低收入家庭學生無法購買午餐不可被加以明顯標籤。Lewis認為「這是一個良好的進步，但並不是理想的解決方案」。他提倡讓校區為學生提供免費午餐，結束一切的債務和羞愧。Lew認為，籌款就像一枚創可貼，最終會從傷口脫落，治標不治本。若不能從根本解決問題，午餐債務將永無休止。